浅析：互联网颠覆房地产为时尚早 未来20年仍是黄金期？

()“众筹只是有可能解决了购买者对房子户型、价格的需求预期，商品交易行为、交易的诚信、交易的互信都解决不了。”这是卓越集团执行总裁张远在《每日经济新闻》主办的第四届价值地产年会上，就以众筹为代表的新型互联网模式是否会颠覆房地产行业所作出的公开回应。

这一观点得到很多与会者的认同。虽然房地产的互联网业务——社区增值服务，正在成为行业下一步发展的新蓝海，但彩生活服务集团总裁唐学斌表示，光靠收取增值服务费，完全不可能抵得上一套房子的开发成本。

未来20年是房地产黄金时代

在本届年会召开前，业界一直对房地产行业未来的发展空间忧心忡忡。西南财经大学的一份研究报告显示，最近3年，城镇居民的住房拥有率大幅增长，从2011年8月的84.8%上升至2014年3月的89%，已经远远超过美国、日本等发达国家，而且新增房屋市场已经出现了供过于求的现象。目前有24.6%的家庭存在刚性需求，有13.1%的家庭存在改善需求。但真正有能力买房的家庭只占其中的18%~39%。

而在今年上半年，房地产市场不太乐观的表现，也加剧了业界的悲观情绪。

但在著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲眼中，中国房地产行业仍然有高速成长的机会。

他表示，当前住房消费还是很低的水平，尽管我国住房拥有率确实比较高，但是毕竟人口迁移，城市化进程还在继续，中国的消费刚刚开始，市场仍然有巨大潜力。按潜力算，中国经济高增长至少60年，要完成工业化进程，完成城镇化进程的过程还得20~30年，潜力巨大。当然，能否完成潜力的挖掘是另一个问题。

这一观点得到了新城控股高级副总裁欧阳捷的认同。他认为，由于城市旧改、结婚等带来的刚性需求，以及大量还没有在城市落户的非户籍人口的置业需要，目前的新房市场再发展20年仍然没有问题。

协信集团总裁刘爱明表示，虽然此前舆论一直认为房地产“黄金十年”已经结束，但是他却不同意这一观点。

刘爱明认为，结束的是傻子都能赚钱的“傻子时代”，未来的20年才是行业发展的黄金时代。只要能达到较高的专业知识程度，未来房地产行业仍然是个亏损概率很低的行业。

除了商业地产的开发，产业地产也是未来发展的一个机会，产业驱动将是城市更新的一个主流。只有这样，人们在一个地方才能同时兼顾工作和生活。

“房地产是最好的，风再冷不要跑，不论怎么吹都不要跑，房地产未来20年是黄金20年。”新鸥鹏集团副总裁李战洪说。

互联网暂时难以颠覆房地产

不可否认，在住宅领域行业的发展机会确实已经越来越少。尽管开发商在住宅地产以外遇到前所未有的机会，但庞大的需求目前还都是潜在的，要真正转化为购买力需要时间。

这一点得到了诸多房地产企业家的认同。李战洪指出，未来20年的房地产行业仍然是最好的，但他在会场提出了“15个不再”，其中之一就是“单一业态不再，未来依托单一业态发展，将使企业走向困境。”

《南方都市报》的一则报道称，万科总裁郁亮带着员工去小米公司“取经”时，小米科技[微博]董事长雷军[微博]直接提问：“你们的房子为什么不能砍一半的价钱卖?”雷军的理由是，用互联网思维的“小米模式”去盖房：一批想买房又嫌房价太贵的人组成合伙企业，集资筹钱去买地;根据客户群的住房需求，挑选好户型并公示征求意见;施工环节外包给建筑企业;将地皮价与钢筋水泥和税费的总和定为房屋售价，没有中间成本，房价自然会降。身在房地产行业之外的雷军直言，如果以小米模式干房地产的话，可能只要一两年时间，就能达到50%的市场占有率。

世茂集团副总裁蔡雪梅也曾经提出利用云服务平台收集客户数据，进而根据这些客户的数据来开发房地产项目。

平安好房网CEO庄诺在本届年会接受《每日经济新闻》记者专访时更透露，平安好房网此前已经推出了一款与房屋众筹类型相近的金融产品，年化收益率可以达到14%，其最大的作用就是锁定那些意向购房者的购买力和需求，让开发商实现以销定产，确保开发商能够很好地规划资金投入和收回周期，为企业降低财务成本提供帮助。他透露，已有万科等房地产企业和平安好房网就类似的房屋众筹项目深入洽谈，探讨房地产以销定产的路径。

不过，这一在理论上会帮助开发商极大降低资金成本和财务风险的做法，目前要完成真正落地，还有不少困难。如同张远所说，众筹无法解决交易，以及交易双方的互信问题。

由于现行法律法规不支持房屋定制前收取制造订金，开发商不能在建房前就收取意向客户的任何保证金，一旦房屋定制完成，购房者若不能履约购买，所有的房地产开发风险仍然将转移到开发商身上。这使得仅仅依靠第三方金融机构收集购房者有关资产和需求信息的操作模式，难以在实践中得到广泛应用。

此外，购房者五花八门的需要，也难以得到统一满足，这也是房屋众筹模式的难点之一。购房者会要求更多的房屋个性化开发，这对开发商来说，也是一个解决难度非常大的问题。

不过，这并不意味着房地产企业短期无法利用互联网工具提升盈利能力。在这次价值地产年会上，很多房地产企业已经提出了利用互联网发展社区服务、增加盈利可能的主张。

刘爱明就表示，未来如果仍然仅仅定位于开发商，路会越走越窄，因为城市发展不再以增量为主，经营将变得很重要，未来开发商可能转成经营商和服务商。因此，他将协信定位为“3D城市运营商”和“全息生活服务商”，向购房者和租户提供更多的增值服务。

基于同样的视角，卓越推出了包含金融服务、商业物业服务、商务配套服务、资产管理的“E+服务”，将房地产从单纯的房子变成了一个平台。

欧阳捷则在此基础上更进一步，提出做社区服务的O2O。他认为在过去十几年间，开发商把大部分的资产都已经销售掉了，目前剩余的最大资源就是业主，他非常看好这一市场的机会。

但是，这并不意味着新增服务能在短期内成为开发商主要收入来源。

欧阳捷说，大部分互联网企业都是先圈人流再盈利，腾讯也是在圈入大量人流以后很久才盈利。而对开发商来说，要把人气转化为销售收入也需要很长时间。

在这样的背景下，类似潘军提出的“免费住房”概念，也许只能是空中楼阁。唐学斌认为，“免费住房”是不可能的，因为有些人一辈子的收入可能都不够买一套房子。蓝光地产产品策划中心总经理高长靖虽然没有否定未来出现免费房子的可能性，但也认为进入这个阶段至少需要5年以上。

号文”严格限制了总量，非标类理财产品依然因其较高的客户预期收益率和银行中间收入受到银行和客户的青睐。非标资产缺乏公允定价方式和交易市场，且一般持有至到期，普遍被认为风险大于可交易的标准化资产。由于银行理财产品所投资的非标资产通常带有金融机构的回购条款或融资人是本行授信客户，非标也被认为是“刚性兑付”的典型代表。

“35号文”效用几何

“35号文”的“三个分离”监管中，有两项与资金管理有关，市场纷纷解读为银监会是为了压制非标投资、打破刚性兑付，让理财业务回归到单纯的资产管理、中间业务类中。理想丰满，现实却总是很骨感。

银行理财投资非标准化资产的途径一般有两种：一种是被人们熟知的“买入返售”同业游戏：提供项目的金融机构会与提供资金的金融机构签订远期回购协议，约定未来某个时期买回资产，资金方借此规避项目的信用风险;而另一种则是理财资金对接本行的项目：由于融资方是本行的授信客户，理财资金无需他方回购来规避风险，其本质就是一笔自营贷款。

“35号文”要求本行信贷资金不得为本行理财产品提供融资和担保，对第一种非标投资方式毫无影响：提供担保的是外部金融机构的自营资金或信贷资金，并非本行资金。即使是第二种非标投资方式，信贷资金也可以绕道为理财产品提供融资和担保：融资方就是本行授信客户，若在理财产品到期前融资方无力偿付，银行可以直接对融资方进行一笔贷款或绕道同业方式对融资方放贷用于偿还理财产品的本息，保证“刚性兑付”。就算融资方身处限制类行业，或银行信贷额度不够，无法纾困，自营资金也可以绕道，通过找过桥方转手将该资产接下，保证“刚性兑付”，因为“35号文”只规定“代客理财资金不得用于自营业务”，并未限定自营资金购买代客理财资产。

而代客理财资金不得用于自营业务，则限制了理财资金直接购买自营资产池中的资产。在“35号文”发布之前，大部分银行的理财业务部门已从名义上独立，业务上虽有交叉，但在精于非标投资拙于金融市场的银行业，业务上的交叉大多在债券上而非非标投资上。即使自营资金出现了流动性问题需要理财资金予以纾困，银行也可以通过过桥方绕过“35号文”限制：银行自营先将资产转售给第三方持有，再由理财资金回购，补充自营流动性。

由于非标投资与交易缺乏公开、活跃的市场，共谋的机会成本很低，过桥方极易找到，这使得“35号文”在监管非标投资方面显得有心无力，打破“刚性兑付”更无从谈起。

债券市场困局

作为精于非标投资而拙于金融市场的金融机构，银行人才储备里非标投资人才也多于债券投资人才，这也就意味着当银监会去年提出“栅栏”原则，要求理财业务从自营业务中独立出来时，众多中小银行人才储备不够，发行投资于标准化资产的理财产品只能绕道而行。

理财资金直接购买自营资产池中的标准化资产，是中小银行发行标准化理财产品的主要途径之一，由自营交易员配置好标准化资产后，理财资金再打包买走。然而在“35号文”新规之下，这种途径将被掐断，代客理财资金不得用于自营业务，意味着理财产品要么寻求外部帮助，如找精于金融市场的证券公司作为投顾，处理标准化资产投资事宜，要么则只能自建交易员团队，而在几乎没有人才储备的条件下短期内建立交易员团队，几乎是不可能完成的任务。

虽然券商竞争激烈，外部合作容易，但由于资产全在表外，并由外部机构管理，银行对其中资产既无责任也无义务，无法纳入表内转变为保本型理财产品。这对没有专业理财资金管理团队的众多中小银行而言就是禁止他们发行保本型理财产品。

然而债券市场却不止损失中小银行保本理财产品这一资金来源，根据“35号文”规定，理财产品之间不得相互交易、互调收益，这意味着银行“玩转”多年的“资金池”模式被禁止。从流程上，资金池型理财产品的模式为买入长期资产并持有，发行短期理财产品为资金池融资，由于理财产品滚动发行，到期理财产品的本息由新发理财产品的本金偿付，而实际动作则是到期理财产品将所持有的资产交易给新发理财产品。这么做的好处是银行减少了交易频率，且不承担市场波动的交易风险，同时，短期理财资金也能获得长期资产的高收益。

资金池型理财产品规避了市场波动的风险，资产组合既定的情况下也能轻易估计预期收益率，符合银行精于期限错配拙于市场交易的特点，也符合银行客户厌恶风险的心理。一旦禁止资金池，债券市场可能会承受巨大的抛售压力。

与非标投资可以轻易通过过桥方绕过交易禁令不同，投资于标准化资产的理财产品很难规避这一监管政策。想要在这个市场上寻找过桥方，谈定高于或低于市场价的协议价格极其困难，交易一旦完成，监管很快就会找上门。

但如果以产品到期当天的市场价进行交割，则承担了较大的交易风险。与债券基金不同，银行投资于标准化资产的理财产品通常期限较短且固定，则更加剧了理财产品收益的不确定性。

面临如此监管，银行可选择的路只有两条：承受不确定性和将产品转变为净值管理型，开放申赎回。净值管理型理财产品本质上等于公募基金，需要较高的人才储备和与银行现有系统截然不同的结算与风控体系。对缺乏人才储备的中小银行而言，短期内将资金池型转变为净值管理型很不现实，用银行资金为市场波动买单，减少发行总量几乎成了唯一选择。

非标投资和资金池型理财产品本是利率市场化和资产证券化改革停滞时的替代产品，虽然存在一定风险，但盲目禁止可能会带来更大隐患。“35号文”背后是银监会对业务条线交叉风险的担忧，不过，强行要求银行放弃现有模式，并在3个月内完成理财业务部门事业部制改革显得有些操之过急。（来源：《每日经济新闻》）