培育与发展上海住房租赁市场的思考

出台了《上海市居住房屋租赁管理实施办法》，并规定了租赁备案制度。 至2008年底，居住房屋租赁合同备案数量为118.94万平方米，但出于避税等方面的考虑，市场上处于分散状态的私人住房出租都没有备案，实际的租赁市场远大于这一数量。 第一，上海的市场化租赁住房所 占比例较大，约占15%根据我们连续多年对上海市民居住状态的抽样调查，约83%的居民居住在自有住房中，约15%左右的居民租赁住房，其他为借住或居住在职工宿舍中，所以目前上海的租赁市场总体说比较大。这里不包括租赁公有住房的80万户左右居民，如果加上这一部分，上海的租赁居住比例将在25%左右。 第二，上海住房租赁市场比较稳 定，70%以上的供需双方具有持续性根据上海房地产流通研究所的一项调查，租赁市场的供应和需求都比较稳定。从供应方看，目前约7成以上的租赁住房是以净资产的状态出租，就是出租房屋没有贷款，出租人以着眼于长期投资的个人投资者为主，7成以上的出租者没有出售房屋的计划。从需求方来看，租客以非上海户籍居民为主，占到7成以上，而且60%以上的租客在近年没有购房的打算，所以需求相对稳定。 第三，公共租赁住房建设初具规 模，制度不断健全为解决本市新落户职工、引进人才和来沪务工人员等的居住问题，上海主要通过提供人才公寓、单位租赁公寓或白领公寓、来沪务工人员宿舍或公寓等公共租赁性房屋解决其阶段性、短期的居住困难。如浦东新区的张江科技公寓、张江紫薇公寓和浦东新区保障中心的高级人才公寓、青年公寓，闵行区的“鑫泽阳光公寓”，嘉定区的马陆镇的永盛公寓，金山区的便利中心，松江区的比亚迪公司职工宿舍和宝钢集团的职工宿舍等。同时上海在制度上不断完善，于2009年出台了《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》，鼓励单位利用自用土地建造职工宿舍，以解决本单位职工、包括来沪务工人员的阶段性居住问题。 二、上海租赁市场发展存在 的制约因素虽然上海的租赁市场发展较快，但仍存在着发育迟缓、管理落后等一些制约其进一步发展的问题。 第一，租赁者缺乏“安居”感 一是从心理上，租赁居住者普遍缺乏“家”的感觉。中国文化长期存在着“居有其屋”的观念，没有产权住房保障房，就感觉没有属于自己的家。二是在客观上，由于我国没有针对租赁关系保障性的法律法规，在租赁期间，出租人可以随时提高租金或解除租赁关系，租赁双方因日常设备维修等方面的责任与义务缺乏明确的界定而经常会发生纠纷，所以承租人客观上难以长期稳定地租住同一住房。 第二，租赁住房仍存在户口、教 育等方面的障碍根据我国现有的户籍管理制度，许多新进上海的人员，要么将户籍挂靠在集体户口中，要么只有购买私有产权房。而没有挂在产权房中的集体户口，往往会在就业、子女入学等方面带来相应的困难。 第三，市场上缺少小户型租赁住 房目前市场上出租的小户型住房主要是上世纪90年代上半期及以前建设的公有住房，市场上小户型住房租赁始终处于供不应求的状态。而且这些住房的居住小区环境相对较差，而高端租赁市场中的小户型相对较少。 第四，群租现象突出，为租赁管 理提出新挑战由于上世纪90年代后期以来建设的新建商品住房面积普遍较大，而大多数外来从业人员收入水平较低，这就产生了“群租”现象。群租现象是大城市发展中无法完全避免的问题，仅靠“堵”难以从根本上解决问题，因此必须在管理上创新，进行规范与引导，保证租赁居住安全，保证邻里关系和睦。