海南房地产市场其自身的特殊性

来源:投稿网 时间:2024-01-08 10:00:07

从上世纪末到本世纪初，中国国民经济一直保持着8%左右的增长率，甚至在2007年也有14%的增长率。从2013年开始，告别8%时代，逐步回稳。2014年GDP增长率为7.4%，创1990年新低，2015年经济增长率持续放缓。据统计局统计，2015年经济增长率为6.9%。海南作为一个岛屿经济，房地产市场有其自身的特殊性。自20世纪90年代以来，几十年来，海南房地产市场经历了过山车的发展历程，以旧常态的发展模式运行:以短缺为特征的增长期(1985-1991年)。以扩张为特征的炒作期(1992-1993年)。以观望为特征的迷茫期(1994-1998年)。以调整为特征的置换期(1999-2001年)。以处置为特征的归位期(2002-2006年)。

1.海南房地产市场在新常态下的发展现状。

2013年以前，房地产市场一直高烧。2014年以来，房地产市场整体回归理性，房价涨幅放缓。2015年，全国房地产市场城市分化加剧，一线城市平均价格上涨5.17%，二线城市下跌0.75%，三线城市下跌1.25%。在去库存压力下，房地产开发投资持续下滑，增速放缓，出现软着陆。在互联网+的影响下

1.房地产开发投资。

2015年，海南房地产开发投资逐月加快，三季度总投资1227亿元，同比增长25%，居全国第一。从结构上看，2015年前三个季度住房投资占房地产总投资的70%以上，同比增长18%，办公楼投资同比增长109%，其他投资均有所增长。

2.建筑面积。

2015年前三季度总建筑面积月度变化不大，新建建筑面积逐月增加。前三季度，海南省建筑面积55875.36万平方米，同比增长15.3%，新建筑面积4982.67万平方米，同比增长15.7%。

3.房屋销售。

海南房地产企业采取政府主导、媒体宣传、行业主办的理念，在东北、河南等地组织房地产销售活动。前三季度总销售面积3238.09万平方米，同比增长5.5%。通过以上数据分析，2014年房地产市场负增长后反弹，逐月呈现增长趋势，回归正常。海南房地产市场所谓的正常有其自身的特殊性，具体体现在：一是发展潜力。海南岛地理位置优越，是中国唯一的热带雨林区。冬天没有寒冷，夏天也没有炎热的夏天。凭借资源和气候的优势，它赢得了内陆居民的赞赏。它被称为中国的后花园，吸引游客将海南岛视为度假、休闲和养老的第二。海南房地产市场对第三居住地持广泛乐观态度，升值潜力巨大。第二，房价收入。纵观海南房地产市场，价格是反季节性的。与10月至次年4月相比，5月至9月的价格较低，这是由候鸟现象决定的。从房价收入比的经济指标来看，海南整个市场的年平均房价仍高于居民收入。从表1可以看出，2010-2014年海南房价收入比均在15倍以上甚至20倍以上，远远超过3-6倍的合理范围。家庭总收入=城市居民人均可支配收入*2（夫妻）。第三，投入使用。海南房地产市场以岛外市场为主的资源导向型和以第二住宅为特征的投资投机行为，长期恶性循环发展导致了海南岛高空置率的局面。

2.海南房地产市场在新常态下面临的问题。

1.房地产去库存压力仍较大。

2015年，海南省房地产开发竣工规模不断加快。前三季度，新建房屋面积超过1200万平方米，与去年同期竣工缓慢形成鲜明对比，增长15.7%。同时，销售市场平淡。7月，海南房地产销售面积537万平方米，截至7月底，海南商品房待售面积1200万平方米。以这种速度计算，海南需要将近一年半的时间来消化库存。

2.有效需求不足，售后闲置严重。

高投机性、高空置率、高风险一直是海南房地产市场的特点，即两高一大。长期以来，由于海南岛环境和气候造成的冬季候鸟人口的出现，出现了候鸟房地产，主要是投机性的。为了投资，整个海南岛的大部分社区都变成了黑楼或空城。死城在三亚尤为严重，空置率高达80%以上，扭曲了房屋原有的使用价值，成为投机价值和投资价值。这种行为也是海南岛房价高的重要原因之一。空城和空心影响了房地产的健康发展，造成了资源的巨大浪费。

3.产品结构不合理。

2014年，全省商品房新建面积占商品房新建面积的76%，商品房新建面积占15%。商品房和住宅项目的比例仍然太大，集旅游、娱乐、休闲、健康、医疗、酒店和生活于一体。经营性房地产规模小，结构不平衡，产品过于单一。

三、新常态下海南房地产市场展望。

中国经济提出的新常态体现在中高速、优结构、新动力、多挑战四个特点。在过去旧常态的发展下，海南存在许多矛盾和问题。在新常态特征的基础上，海南房地产市场应合理回归。

1.去存量

目前，海南房地产市场有复苏的趋势，但在目前高库存的情况下，据统计，2014年海南闲置土地总面积超过13.9万亩。大量闲置土地造成资源浪费，如何科学利用土地获得最大效益，如何加强和完善土地审批和监督制度至关重要。建议使用经济手段。法律手段。市场手段。行政手段控制土地供应，土地开发必须符合市场，严格控制未开发的私人土地交易，坚决杜绝土地供应的不透明度。不公开。土地交易信息可以定期通过互联网、广告牌等方式传播，以确保土地信息的对称性，公众的知情权。

2.调结构

在海南两高一大的现实背景下，必须优化完善房地产产业结构。可以从几个方面入手:

首先，将民生经济适用房和高端旅游房地产分为两个层次：分层次、重点、惠民生。在严格保护生态环境的前提下，积极发展经营性房地产，逐步从广泛发展转向可持续发展。充分发挥自身优势，走优质发展之路，积极开展度假村、风俗小镇、娱乐俱乐部等与休闲度假相结合的产业，构建多元化、多层次的房地产产品体系。

二是纠正海南一直以土地资源为导向的外向型房地产开发，加强对各市县的指导，降低商品房开发比例，引导转让项目开发建设可持续经营项目。

第三，将固定性转化为流动性，引导和鼓励具有投资收入、休闲度假等功能的家庭式酒店的发展。类似于酒店公寓或产权酒店的商业地产。