试论现阶段我国房地产法律体系建设现状及完善策略

摘要：随着房地产市场的不断壮大，推动了房地产行业的发展，导致我国的房地产法律体系在建设过程中出现了许多问题，然而没有引起我国的司法机构和立法机构的关注，这就造成了房地产法律法规与当前房地产企业的脱轨的现象。本文先介绍我国房地产法律体系建设现状，再分析目前我国房地产法律体系中存在的问题和原因，最后提出了相对应的完善策略。

关键词：房地产；法律体系；建设现状；法律法规

房地产行业的迅猛发展，带动了房价的一路升温，面对巨大住房压力， 社会成员以耗尽精力。为规范房地产企业的发展和缓解社会成员压力，相关政府制定了一系列的房地产法律体系，但效果不是很明显，最终还是没有解决房价问题。究其原因， 主要是因为我国房地产法律体系发展时间较短，在建设过程中过于急于求成，无法满足迅速发展的房地产企业需要， 这在一定程度上阻碍了我国房地产企业的发展脚步。

1、现阶段我国房地产法律体系建设现状

在十一届三中全会以后，我国开始建设房地产法律体系。自1980年之后颁布了一系列的法律和法规，1986年全国人大常委会颁布的《土地管理法》完善了宪法确认的国家和农村集体两种土地公有制形式，城乡建设用地和耕地保护，土地的归属和土地的使用。这些法律、法规中主体是现有利用土地， 针对流转的房地产制度并没有真正的建立。

19 88年修订的《宪法》明确指出:“土地的使用权可以依据法律规定转让”， 这标志着我国房地产法律体系建设步入新的时期。该时期特点为，保留了一定的土地划拨方式的同时，确定了有偿出让土地使用权制度， 把土地的使用变成一种一种可以转让、出租、抵押、继承的财产权利。1 9 9 0 年5 月《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的颁布，为我国房地产市场的形成搭建了平台。1 9 9 4年7月颁布了《城市房地产管理法》。2 0 0 0年以后，建设部又颁布了一系列的管理办法和管理规定，对一些管理办法和管理规定也做了相应的修改，这些立法组成了现阶段我国房地产法律体系的基本结构。

2、现阶段我国房地产法律体系建设存在的问题

2. 1 法律体系建设混乱。最近几年，我国颁布的相关房地产规范，大部分是规章， 一小部分是国务院行政法规。只有《土地管理法》、《城市规划法》和《城市房地产管理法》属于基本法， 它们在统一房地产法律和确立房地产基本制度方面发挥了较大的作用。然而， 由于我国房地产行业正处于不断地探索发展阶段，有些制度还没有确立，现阶段房地产法律体系仍是一个粗略的立法框架。

2.2 房地产权人权利被剥夺。一直以来，我国指定的房地产法律体系都是从管理者角度制定， 各种房地产法律、法规充满了行政管理色彩。这虽然便于国家进行行政规范和监督， 但在国家利益的长期庇护下， 国家管理权利逐渐膨胀变大， 一点一点剥夺了房地产权人的权利。在废止以前颁布的法律法规和不断出台新的法规、规章的双重作用下， 在具体的实践生活中， 用户和房地产企业特别容易混淆房地产政策和房地产法规， 将我国的房地产法律体系变得杂乱无章， 相互重合。

以国家管制、政府管理为主体的行政立法， 出现了很多问题。例如同一件事情有不同的法律规定，立法解释也不是很到位。我国实行一元多层次立法体制， 存在法律、法规、地方性规章和部门规章。通常国家颁布某个法规规章后， 各地区就会相继颁布相对应的地方法规和地方规章， 有一些经济比较发达的地区还会提前制定一些地方法规或者办法。我国各管理部门享有不同层次的立法权， 通常与土地、房屋建设、交易等有关的管理部门，制定了各种维护自身利益的行政法规，各管理部门可以通过制定相应的法律、法规过大相应的部门权力，维护自身利益，这导致了各管理部门争相制定法律、法规，出现了重复立法和法出多门的局面。一旦法律效力等级相同的法律、法规发生冲突时， 司法审判茫然失措。尤其是国土资源部和建设部这两个部门从各自的角度出发制定的法律法规 ， 致使许多制度不能统一。

2. 3 立法质量欠佳，司法解释不全面。现阶段我国房地产法律体系在建设过程中还表现出了立法质量欠佳和司法解释不全面的问题，这常常会导致理解歧义， 甚至产生司法造法的现象。为追赶房地产事业的发展脚步，房屋、土地管理部门单纯追求立法数量，忽略了立法质量。有些法律法规理论性较强，内容模糊，可操作性不强。有的立法技术过于老套，例如立法结构不合理，立法语言表述不严谨。同时法律解释背离了立法实践， 我国的房地产法律解释没有起到将法律条文和现实实践有机联系在一起的纽带作用。

3、现阶段我国房地产法律体系建设存在问题的原因

3. 1 法律建设的指导思想不明确。在设计国有土地使用权时单纯参照经济体制改革过程的所有权和使用权分离原理， 而没有参考物权法中的相关内容，把土地使用权看成是一种独立的财产权，在具体的土地出让、转让环节表现出了很多不合理的地方。

3.2 立法模式存在缺陷。立法的初衷是维护社会大多数人的利益，然而在房地产法律体系的建设过程中明确划分了各部门的权限和利益。房地产立法多是由土地、房屋建设和房屋交易部门制定， 在具体的立法过程中，这些部门都从自身利益出发制定相应的法律、法规，导致了一事多法、法出多门的局面。

4、现阶段我国房地产法律体系建设完善策略

现阶段社会主义市场经济体系在不断发展， 带动着房地产市场逐步成熟、稳定， 房地产法律体系的功能正在从行政管理功能向维护房地产权人的权利、调整平等主体之间的交易转型。《物权法》是规范财产关系的民事基本法，对于市场经济起着一个基础法律的作用，为我国房地产法律体系的建设注入了新鲜的血液。以地产、房地产为中心的不动产是物权法的主要调节目标， 房地产法规中涉及的法律规范的相关内容将会逐渐被吸收到《物权法》中， 特别是国有土地转让后形成的土地使用权将成为一种物权，构成我国可流动不动产权的基础。

4. 1 以物权法为基础，规范民事法律关系。我国制定的房地产法律法规均是从行政管理角度出发制定的， 在国家行政管理部门的庇护下不断发展，行政权利和民事权利的界限越来越模糊，物权法中明确规范了房地产法律体系中的民事法律关系， 物权法的法律效力高于现阶段的所有房地产法律、法规。依照物权法， 不断规范房地产法律体系中的民事法律关系， 恢复并维护房地产权人的基本权利和主导地位。

4. 2 以物权法为基础，制定房地产单行法。现阶段我国房地产法律体系具有浓厚的行政管理色彩，房地产开发行业的管理问题包含土地使用权转让条件、流程和相关的流程问题。物权法只能调整已经确定物权性质的财产权利关系 ， 无法调整土地使用权转让的相关问题。由此可知， 单纯的依赖物权法不能全面调整我国房地产关系。单行立法主要规范物权法没有涉及的内容， 特别是在房地产行政管理方面内容， 例如房地产开发管理等。通过在实践过程中不断调整房地产法律体系，物权法为基础，制定一些单行的房地产立法，及时处理单行的房地产立法和物权法矛盾的地方。

5、结束语

综上所述，在我国房地产法律体系不断地建设过程中，应该以物权