房地产项目合作开发税务筹划研究

摘要：税务筹划是企业理财的一个重要领域，这一点对房地产企业同样适用。房地产开发企业合作开发可以在遵从现行税法的前提下，通过对主要相关税种进行筹划，同时结合其他优惠政策等方法，达到降低企业整体税负的目的。

关键词：房地产；合作开发；税务；筹划

所谓税务筹划，是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的，是在纳税义务没有确定，存在多种纳税方法可以选择时，企业做出缴纳低税负的决策，其目的是实现企业价值最大化和使纳税人的合法权益得到充分的享受和行使。企业进行税务筹划的目标不仅仅是直接减轻税收负担，而且还包括：无偿使用财政资金以获取资金的时间价值，保证账目清楚，纳税申报正确，缴税及时足额，不出现任何关于税收方面的处罚等。

近年来，全国房地产市场和房地产企业被社会公众关注的频率不断提高，特别是房地产开发企业的行业利润率普遍较高，税务部门对于房地产企业的税收也逐步趋于规范和严格，并提出了一系列的加强征管措施。在这种形势下，应该采取什么措施来实现对房地为了加强房地产市场管理，国家对于房地产行业的税收征管工作日渐加强。那么房地产开发企业又该如何合法地进行税务筹划，从而达到税后利润最大化的目标呢?

一、房地产项目合作开发模式

以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。项目独立核算法是以拥有土地的一方企业为主体，另一方资金以协议借款方式参与项目的开发，并约定对项目税后利润的分配方式。另外，还有新设公司合作建房，开发企业采取增资或股权部分转让方式吸收外部投资。

这几种合作方式中合作方承担的责任和享有的权力不尽相同，但对投资各方的利益分配上只要方案得当，均能达到相同的结果。

二、项目合作开发方式的税务分析筹划

1.以物易物式合作建房

(1 )土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。实际业务中由于土地使用权证在甲方。参与合作建房的开发产品如果是对外出售的商品房，因涉及办理房产证和施工许可证等，比较复杂，实际操作性较差，一般房地产企业不会考虑此种方法。

(2)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。如甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业－租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

所得税处理方面，开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，该项目未成立独立法人公司，开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方(即合作、合资方，下同)开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。

土地增值税方面，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。这种方法适合参与合作建房的双方出于自用目的，因土地出租，办理相关产权证较困难，不适合对外出售的开发产品。

2.项目独立核算法

国税发[2006]第031号规定：开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

(1)开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

(2)投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。按此规定，合作双方实现利润先税后分，提供资金一方不得以任何名义从另一方收取利息，规避所得税。由于是利用自有资金开发，筹资成本不得在开发成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出，对拥有资金投资方的投资回报率会产生影响。拥有土地的开发企业的筹资成本可以税前扣除。在纳税筹划时，可以确定合作双方投资开发该项目不计利息的，视同准注册资本的投资额，双方按此比例进行税后利润分配，项目开发不够的资金采用双方对金融机构担保的方式，获得开发贷款，使得投资方的借款利息能在税前扣除，充分利用财务杠杆，提高投资方的投资回报率。

项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均未发生变化，未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为，一方提供土地使用权，另一方提供所需资金，以拥有土地使用权方的名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，在此过程中不另外涉及所得税和土地增值税。

三、小结

房地产企业要充分考虑价格提高带来的收益与不能享受减免优惠政策及提高税率增加税负之间的关系。但税负仅是房地产企业在确定销售价格要考虑的因素之一，企业还要认真分析价格变动与房地产市场竞争能力变化的关系。通过不同价格销售方案的分析比较来确定合适的房地产销售价格，以减少税负，实现利润最大化。

[1]张艳纯.企业纳税筹划[M].长沙:湖南大学出版社，2004.

[2]毛夏鸾.企业纳税筹划操作实务 [M].北京 :首都经贸大学出版社，2004.

[3]代义国.如何合理避税[M].广州:广东经济出版社，2005.