【连载】“互联网+房地产”：不革自己的命早晚被革命

()导读：房产电商，是互联网大数据时代出现的一种房地产经纪代理机构的全新盈利模式，是房地产“互联网+”模式的实践。相对于传统的房地产经营模式，它整合了房产平台(房产网站)、房产软件(房产端口)、网络营销工具、新闻公关传播以及应用该模式企业的内部资源，以线上线下的推广和渠道提供服务(O2O模式)，并通过优惠折扣的链条传导，令包括购房者、互联网电商平台、开发商等在内的多方得利。

房产电商平台的搭建，既整合了互联网的大量数据资源，通过线上推广、线下拓客，为开发商做到精准客户的配送，又同时在互联网平台上，通过网上房产专卖店、专卖区、竞卖区、旗舰店等多样配置，让购房者看房更立体化、选房更便捷化、购房更安全化，吸引了不少购房者参与；同时竞拍、团购、秒杀、品牌馆等多种购房形式也让房产电商变得更多样化，为购房者带来全新感受。

“我想，站在互联网+的风口上顺势而为，会使中国经济飞起来。”3月5日，李克强总理在政府工作报告中首次提出制定“互联网+”行动计划，并正式确立其为国家战略。互联网已经逐渐跳出一个行业的范畴，正成为国民经济的一大新引擎。

响应总理号召，中国电子商务研究中心在全国各大智库中率先出版“互联网”智库系列图书，本文摘选自全国首部系统性、全景式揭秘“互联网+产业”的实践著作——《互联网+：产业风口》。据目前全国新华书店、机场中信书店，天猫、京东、当当、亚马逊中国、苏宁易购、淘宝、微店、拍拍各大O2O渠道全线热销中，位居畅销书排行榜前列。以下是本书抢先试读：

我们先梳理回顾下房产电商“编年史”：

第一阶段：房产无电商时代

时间：2011年之前

传统营销：搞宣传基本靠嘴、拉客户基本靠腿、为了卖房无怨无悔

第二阶段：房产电商1.0时代

时间：2011年4月—2012年5月

事件营销：营销事件吸引眼球、广告强攻无坚不摧、1.0很MAN很暴力

第三阶段：房产电商2.0时代

时间：2012年5月—2013年6月

渠道营销：O2O完成线上线下合体、不是一家人不进一家门、2.0很温馨很友爱

第四阶段：房产电商3.0时代

时间：2013年7月以后

平台营销：媒体自主随便选、交易安全有保障、费用透明又可控、3.0很阳光很温暖

另一方面，家装行业作为一个信息不对称、交易成本高而且效率低下的传统行业。汹涌而来的“互联网+”让家装行业不得不开始积极开拓互联网思维尝试O2O模式。3月15日，李克强总理在记者招待会上回答记者提问时表示，站在“互联网+”的风口上顺势而为，会使中国经济飞起来。事实上，家装行业已经站在风口上。本章节出选自免费论文下载中心出版的”互联网+“智库系列丛书第二部《“互联网+”：产业风口》。

发展瓶颈

竞争加剧致反面影响，盈利模式粗放脆弱存活。目前的房产电商仍处于蛮荒时代，盈利模式粗放。房产电商为了在激烈的竞争中分一杯羹，采取的一些销售手段也对房地产开发商造成不良影响。虽然目前房产电商和开发商之间的合作关系比较微妙，电商之间的竞争也异常激烈，但是这一模式还将持续，开发商需要客流，房产电商需要广告收入，购房者需要房源信息，三方之间的利益纠葛将继续。

监管欠缺急需规范，大打政策“擦边球”藏交易风险。一直以来，商品房交易由于总价高、流程复杂等特征，交易过程均受到严格政策监管。但房产电商作为新兴事物，却始终游离在政策监管之外，以购房优惠为名向购房者提前收取诚意金，更是房地产电商采用的打政策“擦边球”收取订金的做法。虽然电商介入房地产销售是大势所趋，但目前市场缺乏政策监管导致鱼龙混杂，购房者的利益与资金均难以得到有效保障，因此急需政府制定监管政策规范房产电商的发展。

商业模式

房产电商商业模式

模式一：一手代理行：主要通过整合线上的营销渠道，以及线下的经纪人资源，为一手楼盘带来客户，按成交向房产公司收取佣金，同时为带来客源的经纪人支付佣金。其模式是通过互联网技术手段将传统一手代理行模式进行改造，但其核心模式还是一手代理行模式，这中间公司需要去谈判各种新盘资源，与其他一手代理行竞争，很难实现规模优势。

模式二：经纪人平台：经纪人在房产交易中是不可被替代的角色，经纪人通过互联网平台撮合卖房者与买房者的交易。但是要实现这样的模式，需要解决很多问题：足够的房源、足够的购房、租房者、良好的撮合机制等等。拿“房产销冠”的商业模式来看：通过新房销售吸引足够的经纪人(以销售管理crm切入)，足够的经纪人为新购房者提供购房服务，良好的售房机制吸引二手房房东，这样的一个循环，最终形成一个“专业经纪人撮合买房者与卖房者的互联网平台”。但这中间一环扣一环，每环能否良好的运营都会影响到最后平台的成功。

发展趋势

传统房产电商切入线下，中介“触网”升级谋变。在政策市场风起云涌的今天，房产中介跟互联网的结合不再只是单纯的流量买卖的关系，对于像搜房这样的平台，在转型的同时不得不“下场踢球”，即从原来的平台提供者，切入线下中介领域。对于房产的中介机构来说，开始向O2O领域延伸不能叫转型，可以是在互联网大潮下一次主动的升级。未来，作为房产领域重要的组成部分的中介机构变革，将会产生重要的作用。首发来源为免费论文下载中心官方微信号(i100ec)，每日连载更新。

资本热捧房产电商，竞争加剧并购蚕食。阿里、腾讯、小米等互联网企业相继传闻进军房地产企业，加上互联网极大的沟通效率和信息透明，一定程度上对传统房地产企业形成威胁，并让资本市场看到其潜力。目前在美国上市的中概股以互联网企业为主，以易居中国、搜房网、赶集网为代表的房产电商表现远远好于传统房企。房产电商平台业内联盟和被大型互联网企业兼并，这两种发展可能性都存在。这跟B2C电商发展情况类似——巨头电商不断并购一些小企业，然后一些中小企业为应对激烈竞争，选择联手共同发展。

家装全面“触网”，真正落实线上线下互补性合作。家装行业未来的发展方向是O2O模式，对于传统企业来说选择一个已经相对成熟的线上平台进行合作，这样可以减少试错成本，而线上平台承接线下能更有效的落地。未来会有更多的家装企业走入线上，也会有越来越多的线上企业选择落地，但如果坚持都自己做，需要做好投入大成本的准备；而如果选择进行互补性合作，应该选择相对成熟的平台。

免费论文下载中心助理分析师沈云云认为，互联网与房地产行业是一种融合趋势，而中介行业和互联网彼此本质相同，就是看谁先将线上与线下打通，把线下商务机会与互联网结合，让互联网成为线下交易的前台。

典型案例

爱屋吉屋：用互联网思维“革房地产中介的命”

案例概述：爱屋吉屋成立于2014年3月，创始人团队全部来自土豆网，分别系原土豆网COO和CFO黎勇劲，原土豆网高级副总裁邓薇以及原土豆无线端副总裁吴铮。通过自主开发的全套O2O网络中介服务，目前爱屋吉屋已经在上海和北京迅猛推进，租房人只需网上预约、线下看房，通过一对一客户顾问进行全城带看，就能在尽可能短的时间内，享受更便宜、更快速、更妥帖的至尊租房体验。本案例摘选自免费论文下载中心“互联网+智库”系列丛书之《互联网+：产业风口》畅销书。

商业模式：

1、线下片区地推，每个城市由100多人的团队负责推进；

2、房东委托的房源，客服中心会进行验证并定期更新；

3、经纪人线下的房源反哺到房源库，并可在带看过程中进行房源状态更新(包括拍照、视频手段)，目前爱屋吉屋有3000左右经纪人团队；

4、针对房东业主进行宣传。

运营特点：

不设线下门店，扩大经纪人服务半径。不设线下门店，把导流环节从线下转移到线上，将节约大量运营成本。同时，打破门店的限制，把经纪人的服务半径扩大，从原先找一个中介只能看一站地的房源，扩大到一个中介能解决四站地铁站的房源，大大提高用户的看房效率。

改变经纪人收入结构。由于租房无法带来丰厚的收入，因此传统中介公司通常不把租房作为主营业务。而经纪人按成交额提成，也很容易造成“挑肥拣瘦”的局面。因此爱屋吉屋改变了经纪人的收入结构，首先是大幅提高基础薪资，然后是打破佣金提成制度。

降低用户成本。在上海，传统中介公司收费方式是向房东和租客各收取月租金的35%作为佣金，而爱屋吉屋对用户免佣，只向房东收取租金的35%。而北京租房佣金原先是由租户支付一个月房租，而爱屋吉屋将佣金减半，只收取租户半个月房租。

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——国内第一部系统性、全景式解读“互联网+产业”实践著作

《互联网+：产业风口》

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