房地产项目风险管理理论研究

【摘要】住房关乎到人们的生活幸福，房地产业是我国非常重要的支柱产业之一，在国民经济发展中占据着重要的地位。房地产业不是一个单独存在的行业，汇集了各种上下游企业的关系，对房地产项目的风险管理的研究有助于房地产开发项目的成功实施以及对国民经济的健康发展具有重要影响。本文从房地产开发风险类型分析入手，对项目风险管理问题进行了分析和研究。 论文关键词：房地产项目，风险管理，基本过程，管理目标
0．引言
房地产开发项目风险管理是房地产开发项目管理的核心部分，综述国内外房地产风险管理研究现状，有利于了解房地产风险管理发展趋势和研究态势，归集国内外房地产风险管理研究方法，有助于定性与定量分析相结合，更科学更有针对性的分析我国房地产风险管理现状与成因，为进一步从事房地产风险管理研究奠定坚实的基础。
1．房地产开发项目风险类型
所谓房地产项目风险，是指在房地产项目开发活动过程中有多种因素会影响开发利润，而这些因素的影响通常预测和控制十分困难，使企业的实际开发利润可能会低于预计的利润，结果导致企业遭受经济损失的机会和风险增加。
房地产开发项目的风险按产生的来源进行分类，可概括为四种类型:人为风险、经济风险、自然风险和不可预见风险。
1.1 人为风险
人为风险是指由于项目参与人员的主观原因所导致的各种风险。这些风险的共同特点是都与人的思想和行为相关，但其表现形式和影响范围有所不同。总结起来，人为风险的来源主要有以下几个方面:组织风险、人力资源风险、合同管理风险、道德风险、承包商履约风险、设计错误风险、监理工程师责任风险、材料供应商履约风险、政治法律风险。
1.2 经济风险
一般情况下，房地产开发商所面临的经济风险主要有以下几个原因:
1.宏观政策风险。对房地产开发企业影响最直接的是财政政策和金融政策，都会对房地产开发和销售产生直接影响。
2.投资环境风险。投资环境是关系到项目的成功与否的重要影响因素，如资金渠道，销售市场形势等。
3.融资困难。银行贷款的收紧和土地出让金缴纳的新政策，更让开发商雪上加霜。可以说，今年开发商遭遇了融资的寒冬。
4.市场供求变化。市场供求风险是指开发项目的所在地区房地产市场的供求关系给开发商带来的销售风险。
1.3 自然风险
自然风险是指工程项目所在地区客观存在的自然环境，房地产项目在开发期间可能遇到的恶劣天气环境，或者项目所在地的现场条件和周围环境等因素给项目业主所构成的威胁。
房地产项目所在地的自然环境对项目实施影响很大，不同地域的自然条件各不相同，自然灾害多发区无疑会加大业主的风险。自然因素一般包括火灾、洪水、地震、暴风等
1.4 不可预见风险
不可预见系指由于前期没有明显的征兆没有觉察而造成在项目实施过程中所面临的出乎预料的风险。这些风险包括:设计与研发阶段不可预见风险、项目建造阶段不可预见的风险、项目销售阶段所面临的风险、其它不可预见的风险。
2．房地产项目风险管理的基本过程
2.1 房地产项目风险识别
房地产项目的风险识别具有自身的特点：动态性，系统性，信息性，综合性。
风险识别的方法主要包括五种：德尔菲分析法、情景分析法、头脑风暴分析法、SWOT分析法、流程图分析法。
1.德尔菲分析法。主要内容是运用相关领域专家的实践经验和理论知识进行风险识别，通过多轮调查专家对问卷所提问题的看法，经过反复征询、归纳、修改，最后汇总成专家基本一致的看法，作为预测的结果，故又叫专家意见集中法。
2.头脑风暴分析法，又称智力激励法，此方法是靠专家的创造性想法来得到未来信息的一种直观识别方法。头脑风暴法可分为头脑风暴法和反头脑风暴法。前者是通过专家群体决策尽可能激发创造性，创造尽可能多的方法或手段，后者则是对前者提出的方案逐一质疑，分析其切实可行的方案。
3.情景分析法。通过对周围环境的分析，识别影响主题发展或研究主体的外部因素，在假定主要影响因素会发生的前提上，构造出多种情景，然后采用图表或曲线等多种形式对整个项目的发展状况进行情景描绘，提出多种可能发生的结果，以便采取适当措施来防止风险的发生。
4.流程图分析法。流程图法是将一项活动过程生动连续地描述成一幅流程图，通过辨别关键工序之后来进行风险识别的方法，是一种识别企业潜在风险的动态分析法。
5.SWOT分析法。根据企业自身的既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势以及机会与威胁之所在， SWOT分析通常是在某一时点对企业内部因素和外部因素进行研究，然后进行S、W、O、T的分析，从而形成四种战略。
2.2 房地产项目风险评估
风险评估方法通常可以分为三类，即定性、定量、定性与定量相结合，一般的项目风险评估方法会采用定性与定量相结合的系统方法。对房地产项目的风险评估方法常用的有主观评分法、盈亏平衡分析法、决策树法、层次分析法、故障树分析法等。
1.主观评分法。通过专家的专业知识与经验判断，主观的得出项目的各个风险的分值并对其赋予相应的权重，如分值从0到10进行打分。10代表风险最大，0代表没有风险，然后把每个风险的分值乘以权重得到单个风险的风险值，最后将各个风险的值加起来得到项目的风险值，然后通过与风险评价值进行比较分析。
2.盈亏平衡分析法。所谓盈亏平衡分析是指通过计算盈亏平衡点来分析房地产开发项目对市场供求变化适应能力的一种分析方法。找到盈亏平衡点是该方法的关键，就是要是找到房地产开发项目达到这样的销售状况即利润为零时的点。
3.决策树法。决策树分析法是一种用树形图来描述各方案在未来收益的计算。按照项目风险的主要特点，评估项目的风险需要表现出项目风险发生的背景，同时又要描述出项目风险发生的可能性大小、损失程度以及项目风险的动态发展。它以圆圈和方框为结点，由直线连接而成的一种树状形的结构。
4.层次分析法。层次分析法将一些无法进行量化的风险指标按照风险大小进行顺序，把他们进行相对的量化，首先确定项目的评价目标，再确定项目评价的准则。依据评价目标、评价准则构造递阶层次结构模型。然后运用两两比较法构造所有相关的判断矩阵，确定项目风险目标的相对重要度。最后依此来计算出综合重要度。
5.故障树分析法。它采用逻辑的方法，形象地进行危险的分析工作，其特点是直观、明了，思路清晰，逻辑性强，可以做定性分析，也可以做定量分析。
2.3 房地产项目风险应对
风险应对是在风险评价的基础上，项目管理者对项目可能存在的各种风险和潜在损失有了充分的了解后选择与项目风险所适合的行之有效的策略，并制定符合项目实际情况的控制措施，预防和控制风险发生，力图规避或者减轻风险所带来的负面影响，使项目在实施过程中达到最大的安全保障。风险应对的措施主要有以下几种：
1.风险规避
风险规避策略是指由于房地产开发项目潜在威胁发生的概率很大，对项目影响很大，这时可以通过项目计划的变更来消除风险或风险发生的条件，从而实现规避风险的一种策略。
2.风险转移
房地产项目风险转移采用方式有两种。第一，财务性保险类风险转移。第二，财务性非保险类风险转移。
3.风险共担
风险共担的主要目的是将某些风险在发生之前先将他们分成几部分，让第三方假如并承担部分风险。这种策略是将风险与利润同时减少的一种策略。
4.风险减轻
风险减轻策略，就是通过预知或缓和等手段将风险发生的可能性降低、或造成的损失减轻，从而达到风险降低的目的。
5.风险接受
风险接受又叫风险自留，是指项目的业主来承担风险所造成的损失。显然那些发生概率很小，并且造成的损失也很小的风险最适合风险接受策略。
3．房地产项目风险管理目标
房地产项目风险管理的首要目标是处理和控制房地产项目风险，防止和减少由风险所带来的损失，保证房地产项目的顺利实施。
房地产项目风险管理的目标一般被分成两部分:一部分是造成损失前的目标，另一部分则是造成损失后的目标。二者合在一起，就构成房地产项目风险管理的完整目标。项目风险管理的目标必须与房地产项目总目标和房地产企业总目标一致，必须与房地产项目和房地产企业的特有属性和环境相一致。
房地产项目风险管理在损失发生前的目标是规避或减少损失的发生，主要有:(1)节约成本;(2)保证合法;(3)确保安全建设;(4)承担社会责任。
损失发生后的目标旨在最大程度地挽救和补偿损失带来的影响与后果。房地产项目风险管理在损失发生后的目标主要有:(l)维持生存;(2)保持房地产项目正常持续地运行;(3)实现稳定的收益;(4)实现持续增长的目标;(5)承担社会责任。
随着科学理论和方法的不断出现，人们对风险的认知能力会不断提高，会不断应用更有效的方法去研究风险，关于房地产投资项目风险的认识和研究有待于进一步深入。在此基础上的应对措施也会不断更新，充分体现风险管理的重要性和优势。