浅析我国房地产泡沫产生的原因\危害及其对策

［摘 要］ 作为我国国民经济支柱产业，房地产业越来越受到人们的关注。本文分析了房地产泡沫产生的原因和房地产泡沫的危害，提出优化我国房地产市场结构、促进房地产业健康发展的对策。

［关键词］ 房地产泡沫； 市场结构； 宏观调控

２００９年以来，随着我国房地产业的高速增长，房地产市场运行机制的一些弊端也日渐突出。房地产市场投资过热、房价过高和结构失衡等问题日益突出，成为社会各界关注的热点。

一、房地产泡沫产生的原因

１． 市场结构不合理

房地产开发商为追求高额利润，往往将自己的项目投向高档住宅、别墅、商业用房，而对于老百姓真正需要的普通住宅、经济适用房、廉租房却不愿进行建设，这一方面造成高档房屋的空置率不断提高；另一方面中低价位普通住宅和保障性住房供不应求，抬高了商品住房的平均价格。

２． 市场秩序混乱

少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段哄抬房价，误导市场预期。部分城市盲目大拆大建，搞不切实际的形象工程、政绩工程，带来大量被动需求，抬高了土地和商品住房的价格。

３． 过度投机

一些地区投机炒作现象严重，投机性购房需求迅速扩大。一些居民基于房价上涨预期，也参与购房投资，或者担心房价继续上涨而提前入市。

二、房地产泡沫的危害

１． 房地产泡沫的存在会抑制实体经济发展

房地产投资的迅猛增长影响到整体社会投资结构的优化。房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，房价不断上涨，由于“羊群效应”，投机者和投资者不断增加，原本投资到实体经济的大量资金随之涌入房地产行业，从而使得实体经济的发展由于资金短缺而受到抑制。

２． 房地产泡沫会破坏金融秩序

在我国，尽管融资渠道越来越多元化，但银行信贷仍是房地产企业最重要的资金来源。房地产建设所需的资金主要来自银行的信贷资金，个人购房款也主要是按揭贷款。不规范的住房抵押贷款操作导致房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，将给金融机构带来了大量的呆账和坏账，金融机构不仅无法收回利息，而且实际上地价远远低于担保价格，即使实行抵押权也无法全部收回贷款。

３． 房地产泡沫破灭导致生产和消费危机

房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失以及被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。企业倒闭意味着大量的员工失业，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。

４． 房地产泡沫破裂可能引发政治和社会危机

房地产泡沫的长期存在，导致城市地价持续高涨，人们更加确信土地价格会越来越高，一些投机者购买大量的土地囤积居奇，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用。同时，由于房地产价格的持续上涨，房地产持有者与非房地产持有者，城市与农村的贫富差距越来越大，导致新的社会分配不公，严重挫伤社会劳动者的积极性。随着房地产泡沫的破裂和经济危机的发生，大量工厂倒闭，失业人数剧增。人们生活难以维持，犯罪案件激增。这有可能引发政治和社会危机，加剧社会动荡。 三、优化房地产市场结构的对策

１． 加强政府宏观调控

（１） 改善供给和供应结构，建立面向满足国内居民基本居住需求的住房供应体系，加快租赁市场的发展，形成租售并举的居民住宅消费机制。可以借鉴新加坡住宅供应模式，将面向市场需求的高档商品房与面向国内居民基本居住需求的经济适用房、保障性住房、公租房分开供应。对于后者，适度扩大公租房比例，从公积金贷款和售价等方面给予优惠，确保房价符合本国居民消费能力。而对于前者，则全部采用市场化，根据市场变化而自动调节。

（２） 遏制投机性需求。要把政策落到实处，必须推行购房实名制，确保一个地区或一个城市房地产市场全面联网，买卖房屋、抵押贷款等相关信息都能通过适当的法定程序查阅，对短期内反复买卖住房的投机者加强税收征管，加大对偷逃税收的查处力度。

（３） 削弱地方政府与房地产市场间的利益联系。目前，土地批租、房地产交易契税等收入已经成为一些地方财政收入快速增长的主要来源。因此，应对土地批租、房地产等相关税收在中央和地方之间重新确定合理的比例，以削弱地方政府推动房价上涨的积极性。

２． 强化土地资源管理，坚决打击违法行为

通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域的违法犯罪行为要严厉惩处。

３． 建立房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系

通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意。要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，从土地供应、税收和预售管理等方面及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业泡沫的产生。

［１］ 洪开荣． 房地产经济学［Ｍ］． 武汉：武汉大学出版社，２００６．

［２］ 陈心仪，徐佳． 房地产泡沫的成因分析［Ｊ］． 现代商业，２００９（９）：３２．