浅议加强房屋租赁管理 促进房地产市场全面发展

《中华人民共和国城市房地产管理法》第一章第二条规定：本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。房屋租赁市场是整个房地产市场不可或缺的重要组成部分。最新《商品房屋租赁管理办法》已于2010年12月1日发布，自2011年2月1日起施行，由此也可以看出国家对于房屋租赁市场的重视。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第四节第五十二条规定：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。一个完整的房地产市场，不仅包括土地使用权出让、出租，而且应该包括房地产开发、房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。通俗地说就是房地产一级市场、二级市场和三级市场。房屋租赁市场属于房地产市场中的三级市场。加强对房屋租赁市场的管理的重要性主要表现在以下三个方面： 首先，房屋租赁市场在整个房地产市场不可或缺。缺少了房屋租赁市场的房地产市场，将使大部分购房者以自用和转让为主，从而使以租赁为目的的购房者将大大减少。而随着我国对于房地产市场的一系列调控政策的出台，虽然有效地抑制了以投资和投机为目的的购房行为，但是存量房市场受到了一定影响。这时，整个房地产市场就更需要租赁市场的活跃和健康发展。如果房屋租赁市场不完善，就会不利于投资结构、商品结构和市场结构的调整和优化。因此缺少租赁市场的房地产市场在结构上也是不合理的。 其次，在我国的投资渠道中房地产是公认的保值、升值投资渠道，因此在市场经济日益成熟的今天，房地产已经成为人们竞相投资的对象。随着股市的持续低迷，一部分股民等待抄底，而另一部分股民却相继把资金从股市中撤出继而投资到房地产市场上，以期实现投资效益的最大化，在这种条件下，只有商品房交易市场、存量房交易市场，以及房屋租赁市场的共同健康发展与日趋活跃，房地产投资者的投资成本才能得以回收和增值。 第三，房屋租赁市场对整个房地产市场具有积极的推动作用。一个城市或地区的房屋租赁市场活跃，势必刺激当地的房地产消费。这里面既有一部分人最终将转租为买，成为房地产消费者，另一方面更主要的是会刺激房地产投资者以出租赢利为目的而增加在房地产市场中的投入。 另外，随着河北省“城镇面貌三年大变样”的推进，我们衡水市加大了拆违、拆临、拆旧、拆破、拆陋和拆墙透绿的拆迁力度，大量的回迁户换购、租赁房屋不仅带动了商品房市场、存量房市场的发展，也促进了房屋租赁市场的发展，从而带动了整个房地产市场的繁荣与发展。 房地产市场的繁荣一方面带动了建筑、运输、钢材等相关产业，促进了地方经济的迅猛发展，但不可避免的也引发了房屋转让、租赁等供需及权益冲突矛盾的日趋凸显，因此，加强房屋租赁管理，维护房屋租赁市场正常秩序，对促进房地产市场全面发展尤为重要。加强房屋租赁管理应从四个方面入手： 1 制订一套系统的法规制度体系，将房屋租赁管理工作纳入法制化、规范化的轨道。 《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》虽然都对房屋租赁管理进行了明确规定，但是缺乏可操作性，同时，从河北省到衡水市关于房屋租赁方面的法规细则却始终没有配套出台，其他相关的政策规定也是少之又少。法律上的相对滞后，就会直接影响到管理的效果。应结合衡水市实际情况，在《中华人民共和国城市房地产管理法》的基础上尽快出台有针对性的地方性法规，一方面有效规范衡水市的房屋租赁行为，另一方面使租赁管理真正有法可依，真正使衡水市的房屋租赁市场走上法制化、制度化的道路上来。 新出台的《商品房屋租赁管理办法》已于2011年2月1日起施行，为房地产管理部门加强房屋租赁管理提供了强有力的保障，希望相关的配套法规文件能及时出台。 2 建立房屋租赁指导价格体系，通过价格的透明化，带动房屋市场的健康发展。 《商品房屋租赁管理办法》第五条规定：直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。 房屋租金指导价格应以市场租金价格水平为依据，在进行充分的市场调研的基础上，采取科学的测算方法，定期制定和公布不同地段、不同结构、不同用途出租屋的阶段性租金。它既为租赁当事人提供了一个合理租赁价格的，也为政府税收提供了价格参照依据，避免了个别当事人弄虚作假偷逃税款，从而维护了房屋租赁市场的正常秩序，有效维护了国家利益。

3 确立各相关部门协调联动机制，加强房地产市场监管，依法惩治房屋租赁市场的违法违规行为。 虽然房管部门是房屋租赁管理的主管部门，但是房屋租赁管理又是一项综合性管理，涉及房管、公安、工商、税务等部门，因此需要各部门之间的相互配合。公通字[2004]83号国家六部委办局《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》第二条特别强调了部门之间的相互配合与协作，规定：各部门要加强协调配合，建立信息交流制度。房地产管理部门在办理出租房屋租赁登记备案证明后，应定期将有关情况通报给公安、工商、税务等部门；工商部门在办理工商营业执照时、公安部门在办理暂住户口登记及暂住证时，对于生产、经营、居住场所为出租房屋的，应查验房地产管理部门出具的房屋租赁登记备案证明。对没有办理房屋租赁登记备案的，应登记其有关情况并定期通报给房地产管理部门。 因此，在房屋租赁管理上房管、工商、公安、税务等部门应各尽其责，共同做好工作。工商部门在办理营业执照，公安部门办理暂住户口，地税部门在征收房屋租赁税时，都应该检查是否在房管部门办理了房屋租赁登记备案，从而形成各部门共同把关，齐抓共管的局面。 4 强化对房地产中介机构的管理，规范中介行为，切实保护房屋租赁双方当事人的合法权益不受损害。 近年来，随着房地产业的迅猛发展，房地产中介机构如雨后春笋般地增多。其间，由于房地产中介机构的准入门槛较低，使得房地产中介机构良莠不齐，一些诚信度差的中介机构提供虚假房源信息套取看房费、任意提高中介费等不良行为时有发生。因此，房地产管理部门必须强化对房地产中介机构的管理，规范中介行为，切实保护房屋租赁双方当事人的合法权益。同时，扶持一批服务规范、运作良好、诚信度高的中介机构，打击黑中介，为群众营造一个优良的交易环境。 总之，在房地产业迅猛发展的今天，必须强化房屋租赁管理，多措并举，堵塞房屋租赁管理上的漏洞，预防各种违法犯罪事件发生，确保社会稳定，有效净化房地产市场。