房地产价格与通货膨胀关系研究

自1999年以来，中国房地产业得到持续发展，有力地推动了经济的增长。但房价持续地上涨，增幅远远高于一般商品价格，引发了民众对泡沫经济的种种猜想。尤其在目前通涨压力加大的形势下，房价上涨也变得越发敏感。通货膨胀是指流通中的货币数量超过经济运行所需的货币数量而引起的货币贬值和价格水平全面、持续上涨的经济现象。通货膨胀率是货币超发部分与实际需要的货币量之比，用以反映通货膨胀、货币贬值的程度[1]。因为通货膨胀与房地产价格之间关系较复杂，难以直接对其进行分析研究。正如通货膨胀归根结底是一个货币问题，房地产价格波动可以说也是一种货币现象。本文根据房地产价格与货币供应量及通货膨胀等经济数据，运用经济计量方法找出房地产价格的货币影响因素（货币供应量），通过货币供应量作为中间量探讨房地产价格与通货膨胀二者之间关系，从而进行一些判断并为宏观经济决策提供理论基础。

一、货币供应量的概念、指标及影响货币供应量(也称货币存量)，是指全社会的货币存量，是全社会在某一时点承担流通手段和支付手段的货币总现阶段我国的货币供应框架体系中，货币供应量主要有以下几个指标： M0 = 流通中现金 M1（狭义货币） = M0 + 非金融性

公司的活期存款 M2 （广义货币） = M1 + 非金融性公司的定期存款+储蓄存款+其他存款通常所说的货币供应量，主要是指 M2 [3]。

通常来讲，衡量货币供应是否均衡的主要标志是物价水平的基本稳定。物价总指数变动较大，则说明货币供求不均衡，反之则说明供求正常。

二、货币供应量与通货膨胀的关系研究

从货币分析法的一个公式：Md= P

L ( R ， Y )我们可以得出，货币总需求

（M）与价格（P）、利率（R）和产出水平（国民收入-Y）有关。在利率

（R）相对稳定的情况下，要保持物价的稳定就要保证货币的供给随着国民收入的增加而增加。过分地增大货币总量的供给就会造成通货膨胀。通货膨胀和货币供给是正相关关系[4]。

通货膨胀与物价上涨是不同的经济范畴，但两者又有一定的联系，通货膨胀昀为直接的表现就是物价上涨。因此，消费者物价指数CPI通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。

一般当CPI增幅>3%时称为通货膨胀（ INFLATION）；当 CPI增幅 >5%，称为严重的通货膨胀（SERIES INFLATION）

货币大量投放发生1994年之前。在 1993年，广义货币供应量（M2 ）的增长率高达40%。1995-1996年，我国曾面临较为严重的通货膨胀，尤其是1994年，全国零售商品物价指数和居民消费品价格上升超过20%。1995年，CPI指数也高达17.1%。由此可见，过量的资金是通货膨胀的一个重要原因之一[5]。

而从1997年底（10月）起到2003年底我国零售物价总指数（RPI）连续下降， CPI从1998年3月起持续下降22个月。依据经济学一般定义，可判定我国经济曾经出现通货紧缩现象。

2007年，CPI达到4.8%，依据经济学一般定义，经济已经进入通货膨胀阶段。2008年2月，中国的通货膨胀率跃至8.7%，创下了十二年来昀高点 [6]。

三、货币供应量与房地产价格之间的关系研究

M2增长率及CPI增长呈现较大的相关性，但在 2004年出现了反常现象，原因是2004年，我国政府为了抑制投资过热，促进国民经济持续健康发展，重点针对土地市场开展整顿，严格控制土地供给[7]。社会上形成了一种房地产价格将不断上涨的心理预期，导致大量闲散资金出于投机目的流向房地产市场，进一步增大了房地产市场的需求，从而造成房地产市场价格进一步上涨。而另一方面， 2004年的货币供应量却较大下降，因而导致图2出现的2004年的特殊情况。但从总体来看，我国房地产价格与货币供应量是呈正相关关系的。

房地产价格变动对货币需求的影响体现在三个方面：（1）财富效应，房地产价格的上升意味着人们名义财富的增加，货币需求相应增加。（2）交易效应，房地产价格的上升往往伴随着交易量的扩张。成交量越大，需要用来完成媒介作用的货币就越多，相应地，对货币的需求就越大。（3）替代效应，如房地产价格上涨，会使得人们调整自己的资产结构，多持有房地产，少持有货币，货币在人们资产组合的比重下降，会降低货币需求。房地产价格变动对货币需求的影响由这三方面的效应共同决定，财富效应和交易效应增大了货币需求，而替代效应减少了货币需求 [8]。

货币供应量对房地产价格的影响主要表现在由于货币供应量的增加，导致流通中的货币量增加，从而导致货币贬值，从而房地产价格上升。

四、通过货币供应量分析通货膨胀与房地产价格之间的关系

通过以上的分析可以发现货币供应量与房地产价格和通货膨胀之间均分别呈现正相关关系。从图3同样可以看出，1998-2007年来我国房地产价格与通货膨胀呈现较高的相关性。

这是由于当货币供应量增加时，流通中的货币数量可能会超过经济运行所需的货币数量而引起货币贬值和价格水平全面、持续上涨，将导致流通中的货币量增加，而导致通货膨胀现象。另一方面，当货币供应量增加时，将导致流通中的货币量增加，这在一定程度上会使货币贬值，而货币贬值又会使得房地产价格上升。而房地产价格的上涨或下降也在一定程度上影响货币供应量的增加减少。

在一定区间范围内，随着货币供应量的增加，有利于刺激房地产市场发展，房地产企业可获得更多资金易于导致房地产市场繁荣。由于房地产市场的巨大带动作用将有利于经济形势向正方发展，必然导致CPI的增长。

但如果货币供应量过多，首先易直接导致通货膨胀。同时，房价过度上涨造成经济主体的预防性动机增加过大，使储蓄增长幅度过大(这对应着消费大幅缩减)，就有可能对产出、通胀形成负面的影响，引发通货紧缩；反之，如果房价上涨刺激消费增长(减少储蓄)，或者虽然使储蓄增长，但增长幅度低于投资的增长幅度，则可能对产出起正向作用，进而对物价水平产生向上的压力[9]。

一致的相关性，两条折线段的变化趋势有很大相似性，图表为这种相关性分析提供了有力的依据，但各变量之间复杂的经济关系还需要于更严密计量方法的检验。

五、小结

本文通过以上有关历年来房地产数据及通货膨胀数据和货币供应量的研究，探讨房地产价格与通货膨胀之间的关系，研究发现我国房地产价格与通货膨胀之间呈现高度相关关系。

考虑到在居民消费中占较大比重的住房消费，直接影响居民的其他消费支出，但因其存在投机性因素，目前还没有纳入到CPI指标体系中，所以我国目前的CPI指标体系还需要进一步完善，并加强对房地产价格的监测和对房价未来走势的准确判断，提防当前和未来的通货膨胀风险。