房地产业与国民经济发展

摘要：本文论证了房地产业对国民经济发展的重要作用，在分析影响房地产业的外部因素的基础上，对房地产业发展提出了对策建议。

关键词：房地产；国民经济；关系

一、房地产业在国民经济发展中的作用 1．房地产投资有效地促进了国民经济的增长。近年来，房地产开发投资的增长对国民经济发展的作用越来越显现。以江苏为例，江苏省2002年完成房地产开发的投资额达702.35亿元。1991年~2002年 ，江苏房地产投资以年均39.87%的速度增长，明显快于全国年均21.04%的固定资产投资额以及本省年均19.75%的GDP增长速度。江苏房地产业对全省经济增长起到了很大的促进作用。 2．房地产业带动了相关行业的发展。据世界银行资料，20世纪80年代中期至90年代初，发展中国家的房地产投资对相关产业的乘数效应约为2倍，并对以房地产为主导产品群的房地产业链下游和上游50多个物质生产部门产生感应或影响。 3． 房地产对GDP的贡献。以江苏为例，1991年房地产业对于GDP的直接贡献率为6.34%，1991年以来，房地产业对江苏GDP的直接贡献正在逐年加大，至2002年其贡献率已超过10%。因此，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。 4．房地产业对居民居住条件改善的贡献。随着人们收入水平的提高以及房地产业的发展，居民的居住条件有了较快提高，城镇居民人均居住面积从1985年的5.60平方米增加到2002年的10.87平方米，增加了5平方米，年均增长4.36%。计算1991年~2002年房地产投资与人均居住面积之间的相关系数高达0.9363，说明房地产投资或房地产业的发展与居民居住条件的改善具有显著的相关关系。 5． 房地产业对社会财富的贡献。房地产业是国民财富的主要构成部分，是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。房地产业一般会先于国民经济发展而发展，并带动关联产业群的快速发展。因此，房地产业的发展会促进或拉动国民经济的增长。 目前我国城市建设用地约1.34万平方公里，加上建制镇，城镇存量土地已达2.5万平方公里，如果以每平方公里5亿元资产计算则约有12.5万亿元，如果再加上几十亿平方米的房屋资产，房地产业是我国国民财富的主要构成部分。 6． 房地产业能够为城市积累资金，改善城市的投资环境。城市是经济社会在空间上聚集的地区，在城市有限的土地上聚集了大量的财富。城市土地的开发和再开发，城市的各种公共建筑物和构筑物，城市巨大的基础设施的建设，都是城市对基础设施的投入。在市场经济条件下，这些投入都应当通过利润、税金、地租等经济杠杆收回投资，有些还可以取得一定的利润，然后再投入城市的基础设施和社会设施建设，进一步改善城市投资环境，把城市建设管理纳入良性循环的轨道。 7． 发展房地产业可以吸引外资、促进对外开放。中国巨大的房地产市场、不断改善的投资环境和较为丰厚的投资回报，使房地产业成为外商竞相投资的重要领域。以江苏为例，2003年1~10月份外商投资房地产共计154亿元人民币，同比增长57.86%。目前，中国的房地产企业中，外商投资企业数量逐年增多，利用外资金额逐年加大。 二、影响房地产业发展相关因素的分析 1． 政府政策。房地产业是一个受政府政策影响，对政策敏感性极大的产业。由于政府严格控制着房地产一级市场中最重要的资源——土地。使得它对整个房地产市场有着绝对的控制权。它决定了市场供求关系平衡位置，决定了价格走向。作为在政府宏观调控下的房地产业的发展与整个社会经济制度紧密相关，政策是决定房地产开发企业发展的最重要的因素之—。从上述国民经济与房地产的关联度可以看出，只有促进房地产业的发展，才能加速国民经济的发展。 2． 市场规模。市场规模即市场需求量，市场需求量的大小是房地产业发展的前提条件。 房地产主要包括住宅、商业用房、办公用房、工业厂房等。其中住宅、商业用房、办公用房占其总量的97%以上。特别是住宅占整个房地产市场需求量的70%以上，因此居住人口越多，对市场需求就越大。同时市场越繁荣，流动人口越多，对商业用房需求就越大。商业用房占整个房地产市场需求量的20%以上。因此国民经济越繁荣，房地产市场规模就越大。 3． 市场范围与开放度。市场范围与市场规模是密切相关的。市场范围大，市场规模也随之扩大；反之，市场范围小，市场规模也会随之缩小。市场范围，即房地产企业开发商品房的销售范围，它是一个市场空间概念。由于房地产所特有的地域性强，使用其开发建设的商品房一般不会超出以地级市、县级市销售的范畴。因此，在某一地的房地产开发随该城市地域的扩张，城市化的进程随市场范围扩大而加快。 同时，由于各城市政治、经济、文化、科研、社会发展、对外开放程度的不同，因此其房地产市场范围不尽相同。对外开放程度越高，政治、经济、文化、科研、社会发展水平越高，其城市吸引力越强，人口流动性越大，人口聚集性越强，市场范围就越大。 三、制约房地产业发展的因素分析 中国是一个发展中国家，目前的经济发展正在成为世界经济增长的火车头。这为房地产业的发展提供了坚实的经济基础，但现实中，仍有一些因素制约房地产业的更快发展，这些因素包括： 1． 城市化率偏低。2002年，我国城市化率仅为37.80%，低于世界平均水平13个百分点，但与我国国民经济发展水平相比明显偏低，较低的城市化水平严重制约了对房地产的需求规模。 2． 房价相对偏高。世界银行研究结果表明，住宅价格与一般家庭年收入之比(即房价之比)在3：1至6：1之间时，居民方有支付能力，若高于收入的6倍，住宅则难以形成消费热点。虽然从全国而言，房价收入已从1991年的7.32：1缩小到1998年的5.66：1，但不少城市的房价收入比仍然偏高，使许多居民难以承受。近日对江苏各市的房价收入比进行的调查表明，南京的房价收入比高达6.7：1，苏州房价收入比6.03:1，已超过警戒线，无锡房价收入比已接近警戒线，较高的房价使许多居民只能望楼兴叹，潜在需求无法变成有效需求。