河北房地产周期与宏观经济波动关系分析

内容摘要：本文通过选择与房地产业发展密切相关的指标，在全面分析河北省房地产周期波动的基础上，深入研究了房地产周期波动与宏观经济波动的关系，提出河北省房地产宏观调控的要素：在时间上，根据周期预警系统的先行景气指标及时实施调控；在宏观调控政策上，强化政府对房地产的宏观调控机制；在宏观调控力度上，避免力度过大或力度不足造成大幅波动或恶性发展。

关键词：房地产 周期波动 宏观经济调控 房地产周期波动与国民经济波动的关系 （一）房地产周期波动 经济周期是指国民经济在运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。相应地，房地产经济周期则是指房地产经济在运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，是一个上升与下降、扩张和收缩不断往复运动的过程。在一个周期中，房地产经济可分为上升（扩张）阶段和下降（收缩）阶段两个阶段，从谷底到峰顶是上升阶段、从峰顶到谷底是下降阶段。从谷底到谷底或从峰顶到峰顶，是房地产经济经历了一个完整的上升和下降阶段，成为一个周期。 房地产周期内经济出现上升与下降、扩张和收缩的波动，周期间相互联接使得波动周期往复。房地产的波动包含了房地产经济的各个层面，包括房地产经济增长率（国民生产总值、国内生产总值、国民收入或社会生产总值等宏观经济变量中房地产部门中的总产出水平的波动），房地产消费水平、房地产业就业水平、房地产价格（物价）水平、以及产业结构等方面的变动。 （二）房地产周期波动与宏观经济波动的互动关系 房地产周期波动与宏观经济总的发展态势密切相关，可以从两个不同层面分析房地产周期与宏观经济周期的关系： 随着经济发展阶段不断上升，房地产经济景气与宏观经济景气的相关程度逐渐提高。 从经济周期不同阶段的展开过程来分析，房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，在扩张阶段，虽然晚于宏观经济周期进入扩张阶段，但因其复苏速度快，故早于宏观周期进入复苏阶段；当宏观经济进入繁荣阶段时，房地产周期可能已经进入衰退阶段，并且在收缩阶段持续的时间可能要长于宏观周期。 当宏观经济复苏后，房地产投资与开发也随之上升，但因物业开发的时滞效应，使得房地产复苏稍晚于宏观经济的复苏。在房地产经济开始复苏后，在宏观经济持续增长的带动下，房地产需求不断上升，但由于房地产供给短期刚性，加上在保值增值心理影响下，于是导致房地产价格全面上升；与此同时，随着房地产价格上升，房地产开发商资产相应快速膨胀，在银行提供大量按揭的情况下，经过投资乘数等作用，结果导致房地产经济周期比宏观周期更快进入繁荣阶段。由于房地产周期的繁荣期更早来临，加之没有宏观经济那种各行业之间相互消长的综合影响，因而房地产业通常比宏观经济先期进入衰退现象。当宏观经济进入衰退后，房地产经济出现更为猛烈的下降过程，房地产价格大副下降，房地产交易也大大降低，房地产商品空置率明显提高。经过明显的产业紧缩之后，房地产经济进入相对持续时间较长的萧条阶段，直到宏观经济缓慢复苏，才慢慢走出萧条期，重新进入新一轮的经济周期。 本文关于房地产周期和宏观经济周期之间的相互关系分析，仅是一种原则性的理论描述。由于研究方法不同，指标选择各异，使得在不同国家或地区、甚至在不同时段内，房地产周期与宏观经济周期的关系表现的较为复杂。 河北房地产周期波动与宏观经济波动的互动关系 为了能同我国的房地产周期波动与宏观经济波动之间的关系进行对比，本文采用相同的比率对河北省房地产周期波动与宏观经济波动的互动关系进行分析，即用商品房销售面积年增长率作为指示指标，对河北省房地产波动周期进行研究，采用GDP增长率波动为宏观经济波动周期。还考虑了影响房地产周期波动的主要宏观经济变量，重点分析了投资、就业率、通货膨胀率等宏观经济变量与房地产周期波动之间的关系。 （一）房地产周期波动与宏观经济波动 地区生产总值是地区在一定时期内（通常是一年）生产的最终商品和劳务的市场价格的总和，因此用地区生产总值计算的经济增长率，实际上已包含了房地产业。因此，经济增长率不但反映了整个宏观经济的发展水平，而且也在总体上反映出房地产业在这一时期的实际运行状况。以商品房的销售面积增长率作为河北省房地产的基准周期，以地区生产总值增长率作为宏观经济周期。 河北省房地产周期波动的情况，可以分为2个阶段分别考察。第一阶段是从1995年到1999年，第二阶段是从1999年至2005年。河北省房地产市场在1996—2002年间经历了一个完整的周期，峰值出现在1998年，2002年房地产又开始好转，到2005年又将近峰值。按照从峰到峰的计算方法，1998年到2005年的周期时间是8年。但是河北房地产市场发育较晚，历史较短。用很短的历史数据，很难判断今后的市场走势是否会延续以前的趋势。本文用这个基准周期作为参考。 从河北省房地产周期波动的情况可以看出，从1995年到1998年，河北房地产周期波动和地区国民经济周期波动呈逆反现象；1999—2005年二者波动较为吻合。房地产的总体波动幅度大于GDP增长速度的波动幅度。当1995—1998年，国民经济下滑时，房地产却由于国家宏观调控的措施，持续往上升，在1998年达到峰值，这主要因为住宅需求旺盛，还有政府政策因素存在。这从一个侧面说明河北省房地产市场很大程度上依赖于政府政策的指导，但随着住房制度改革的深入，消费者消费观念的成熟，房地产市场的市场化程度逐步提高，房地产经济的波动将主要取决于市场力量。 总的来说，2000—2005年内二者波动非常吻合，但是房地产业的波动幅度非常大，当河北省国民经济稍有下滑时，房地产就急剧下降。2000年后，国民经济开始缓慢复苏的时候，房地产却开始下滑，两年后房地产业才很快开始上升。从河北省在这时期的宏观政策上看，2001—2002年间，河北成为建设部确定的建设体制综合改革唯一试点省，进行建设体制改革，出台了《河北省深化建设体制综合改革试点工作实施方案》。同时稳步推进住房制度改革，各市住房货币化分配实施方案相继运转，在6个设区市开始发放住房补贴。全省公房出售率达90%，职工个人自有房屋产权比例达85%以上。住房资金管理逐步规范，政策性个人住房贷款业务全面开展。这些措施拉动了房地产业的上升，从而拉动了河北省国民经济的发展。 从1995—2005年间河北省GDP增长波动周期和房地产业波动周期比较可以得出，河北省房地产业的发展对国民经济的敏感度非常强，房地产业在影响国民经济发展的同时，也受国民经济发展的影响。也从另一个侧面来说，河北省政府高度重视房地产业对国民经济的带动作用，严格实施有效的房地产业宏观调控，使得房地产业同国民经济之间呈良性的互动作用。 （二）消费水平与房地产周期波动 在市场经济条件下，由于住房市场的供给和需求主要依靠市场自身的调节机制来完成，住房消费在个人总消费支出中占有很大比重。美国1903—2003年名义GDP增长率与住房消费在总消费支出中的比重呈显著的反向相关关系，相关系数为-0.44。但是住房消费支出总量随着经济增长同向变化，1903—2003年两者增长率相关系数为0.55，这意味着人们的住房消费支出与经济周期同向变化。 从河北省1995—2005年城镇居民人均消费支出主要项目构成来看，消费结构变化非常明显，用于食品消费的支出显著下降，用于文化教育、交通通信和医疗保健等服务项目的支出显著上升。城市中住房比例要高于食品和衣着的比例，其中在1996年达到峰值，在1998年降到谷底后回升，一直维持在15%左右，但是三者总的变化趋势一样。 农村的居住比例与城市的居住比例恰恰相反，1995至1997年一直呈下降趋势，在1998、1999年维持在25%左右，1999年后比例又开始下降，直到2002年才回升。在2000年前，居住比例还比较高，2000年后居住比例低于食品、衣着、家庭设备等的比例。河北省城乡居民在居住比例上消费支出的差异反映了农村居民没有受到住房体制改革的影响，而城市居民经历了住房制度的巨大变革，支出比重大。 （三）固定资产投资与房地产周期波动的关系 河北省1995—2005年房地产业投资、固定资产投资和地区生产总值增长率三者之间的关系可以看出。房地产业投资增长率波动幅度非常大。相比较而言，固定资产基本投资总额增长率则比较稳定，从1995年至2000年一直呈下降趋势，之后逐年上升。它与河北省地区生产总值增长率的趋势比较接近。