关于浅论房地产企业开发过程中的成本控制
张晓玉 2011-08-16
【摘要】本文主要根据房地产行业特点，较为详细地论述了房地产行业的成本构成。从土地供应价格，政府行政性收费，市政公共设施分摊，企业税收负担，信贷政策，物价水平等方面分析影响房地产开发成本增大的主要因素，重点揭示商品房价格上涨与其开发成本不断增加紧密相关。在上述基础上，提出通过政府部门和开发商在开发过程中的控制，来达到真正有效实现平抑商品房价格过高之目的。
【关键词】开发成本；合理利润；成本控制
近几年来，房地产市场一直处于火爆上扬的趋势，商品房不仅与人们的生活息息相关，并且成为居民消费支出的重点和投资领域的全新选择。居民改善居住条件的“主动型”需求，城市改造房屋拆迁带来的“被动型”需求，城市化加速农民进城带来的“自动型”需求，使得商品房的价格也与日俱增。然而国家通过宏观调控来抑制房价上涨的手段，对房地产开发企业而言是非常不利的，为了保持利润率，企业只能通过采取降低成本的手段来维持合理的利润空间。
1 房地产开发中的成本构成
房地产开发企业的成本构成与其他行业不同，有其特殊性。成本包括：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等。
1.1 土地费用
土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过招拍挂方式获得开发用地成为开发商获取开发用地的有效方式。而土地取得后，开发商面临的最大问题，便是拆迁户的安置和回迁。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占30%左右，有些地区的开发商通过土地拍卖取得以后，土地费用已达到总成本的40%-50%，因此，可以这样认为，土地的价格决定了房价。
1.2 前期工程费
前期工程费主要指开发项目的前期规划，设计费，可行性研究费，水文、地质勘察费，测绘费以及“三通一平”等土地开发费用。约占成本一般不会超过5%。
1.3 基础设施建设费
基础设施建设费指为开发产品而发生的费用，约占成本的10%。
1.4 建筑安装工程费
建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。从目前来看，约占整个成本的30%左右。
1.5 公建配套设施费
公建配套设施费为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施和各种营利性的配套设施等所发生的费用。
1.6 销售费用
销售费用包括产品在销售过程中所发生的广告宣传费，展览费，代销手续费，销售服务费，样品房装修费，销售人员的工资、奖金、差旅费等。
1.7 管理费用
管理费用主要包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费，业务招待费，审计费等。
1.8 财务费用
房地产在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。
1.9 税费
税费包含两部分：一部分是税收；另一部分是行政性费用。
2 房地产价格居高不下的影响因素
2.1 土地供应价格上升
以乌鲁木齐为例，在均属于西山地区的同一相邻地段2006年初取得土地每亩约需100万元，到2010年则需300万元计算。涨幅之大令人吃惊。
2.2 政府行政性收费项目繁多，费用偏重
虽然国家计委和财政部已联合下发文件，调整收费项目，后经国务院批准虽然取消了48项不合理收费项目，但房地产企业仍然面对沉重的行政收费。
2.3 市政公共设施由开发企业承担，加大企业成本开支
房地产开发企业不但要承担房屋建设任务，还要承担诸如道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用，而且甚至要承担诸如学校，幼儿园，医院，派出所等各种非盈利性的公用设施。
2.4 房地产开发企业税赋偏重
房地产开发企业按各种税种综合计算，企业税收负担可达到15%左右。而且，现在税务部门对房地产业的税收采取预征的政策，即税收是从收到预收房款之日起就开始征收。
2.5 融资渠道相对薄弱，贷款利率居高不下
2011年2月9日起，中国人民银行再次调整贷款利率，目前，企业承担贷款利率仍要高出同期存款利率的2.5倍以上。按央行规定，商品房只有达到主体封顶才可发放按揭贷款。 2.6 建材价格波动，带动建安成本提高
建筑所需原材料中钢材，水泥，木材三大材所占比重最大，建材价格的上涨，直接影响了建安成本提高。
我们从房地产开发成本的构成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节。因此，房地产开发的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化。
3 如何有效地控制房地产开发中的成本
3.1 通过政府部门来控制开发成本
3.1.1 强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价
（1）规范控制建设用地协议出让范围，全面推行经营性土地使用权出让的招标、拍卖、挂牌制度。
（2）加强政府调控，力求土地供需总量平衡。
（3）逐步建立强制性退出机制。
3.1.2 加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度
政府应认真落实国家已出台的各项清理收费政策，对房地产开发建设领域和消费环节的各项不合理收费应切实进行全面清理整顿。
3.1.3 完善市政配套，履行政府职责，合理分摊城市公共设施费用
对应由政府负担的市政配套设施，政府应切实负起责任。
3.1.4 适当降低税收负担
政府对房地产行业的税收政策可适当降低，如适当降低企业营业税和所得税税率及改变征收方式，并可减免部分小税种，如契税等。
3.1.5 开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用
房地产业离开金融业的支持和配合，将会寸步难行。房地产行业普遍存在融资渠道单一，利率水平较高，货币供应过紧的状况。
3.1.6 充分发挥政府职能，加强市场宏观调控力度，维持物价平稳
加强宏观调控是任何实行市场经济的国家维持物价平稳必选之道，政府通过利率调整和控制货币发行量调节经济运行，抑制通货膨胀和维持物价稳定。
3.2 通过内部管理，在开发的全过程中严格控制成本
3.2.1 以合同管理为手段，加强成本控制
作为投资企业要制定必要的合同审查、会签批准制度，把所有经济行为纳入合同管理，保证合同或协议签订的质量。
3.2.2 通过招标选择监理单位
开发商在确定监理单位时应进行公开招标，选择三家以上的监理单位进行投标报价，从中选出监理费用低、技术力量强、业绩好、信誉高的监理单位来进行监理。
3.2.3 做好规划设计阶段的成本控制
控制建设工程成本，首先应从设计开始，设计阶段对投资的影响程度达70％—90％。主要从加强设计阶段的经济论证、实行限额设计、实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法、要加强设计出图前的审核工作四个方面的措施来控制。
3.2.4 严格控制建安成本，降低工程造价
在目前的施工过程中，质量监督、进度控制机制已经比较完善，但成本控制工作恰恰是施工管理中的薄弱环节。主要从严格进行工程招标，控制新开工程的造价；合理安排施工顺序，减少临时费用；建立工程变更制度，降低工程成本；严格控制材料、设备价格；加强竣工结算的审核五方面进行控制。
3.2.5 贷款利息的控制
很多开发企业以银行贷款的方式进行融资，许多企业的资产负债率在80％以上。使用贷款也令开发企业付出很高的代价，那就是贷款利息。
总之，房地产成本决定房地产价格，而房地产价格又是影响社会经济的一个关键因素。它的波动从微观讲关系到人们的生活水平，从中观层次看是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分，从宏观角度看，它对一个国家的国民经济的产业结构，产业政策，产业协调发展都有着重要影响。控制开发成本是促进房地产企业集约经营，繁荣我国住房市场的一个重要手段。认真做好住宅产品开发成本的控制，应是我们不断探索的课题。
