对于前期物业管理制度法律问题浅谈

论文摘要：前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。物业管理作为一个新兴的行业，在我国仍处于发展阶段，在其逐步走向成熟的过程中也暴露出许多深层次的法律问题，在审判实践中也面临许多问题。即前期物业管理法律关系主体的地位及权利义务不对等，前期物业管理相关制度不规范，开发商在前期物业管理中的法律责任存在问题。这种种方面的问题造成了很多现实纠纷，从立法、相关管理制度及法律责任追究方面来完善前期物业管理成为必要。

论文关键词：前期物业管理；法律关系；法律责任

前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。物业管理作为一个新兴的行业，在我国仍处于发展阶段，在其逐步走向成熟的过程中也暴露出许多深层次的法律问题，在审判实践中也面临许多问题。近年来，在实践中，有关前期物业管理的纠纷越来越常见，并且它作为一种新类型案件审理难度较大。我国于2003年出台的行政法规《中华人民共和国物业管理条例》，结束了前期物业管理的缺失状况，2007年颁布了《中华人民共和国物权法》，确立了我国的建筑物区分所有权制度，随后，《中华人民共和国物业管理条例》也进行了修正和补充，加强了对前期物业建设单位的管理，将物业管理纳入了法制轨道，有效规范了前期物业管理市场。但实践中，前期物业管理制度存在众多法律问题，这些问题严重制约了中国物业管理行业的持续、健康发展。那么前期物业管理制度存在哪些问题？本文拟对这些问题做一个粗浅的梳理。

一、前期物业管理法律关系主体的地位及权利义务不对等

从上文分析可以看出，根据我国现行的物业管理法规，前期物业管理法律关系的主体主要涉及开发商(建设单位)、购房人(业主)、前期物业服务公司三方。

前期物业管理法律关系是民事法律关系的一种，那么有关民事活动必须遵循的基本原则也同样适用于前期物业管理，因此其也应当遵循平等自愿的原则，物业服务公司作为独立的一方当事人，在接受开发商委托时与开发商法律地位是平等的，也有是否接受委托的意志自由，然而事实上并非如此。实践中，独立的物业服务企业模式在我国并不多。目前，大量物业服务公司都是房地产开发企业的下属单位或子公司，并不具有实质意义上的独立经营的法人品格，会受制于开发商，开发项目在规划、设计、施工阶段留下的问题，在业主入住之后逐步暴露出来，引发业主对物业管理的不满，现有的前期物业管理体制很难确保双方在委托的合同关系中真正实现平等和自愿，这也为一系列纠纷埋下了隐患。从这个角度来讲新业主在选择物业管理这一法律行为中根本谈不上平等和自愿，这也说明物业服务公司与购房人地位也不平等。

法律关系中最为核心的部分是权利和义务，双方当事人完全有充分的自由来协商和确定各自在法律关系中的权利和义务，这也是双方当事人法律地位平等和意志自由的体现。基于前述的双方法律地位的不平等性，双方的权利义务的协商也难以做到一致和对等。一方面，由于物业服务公司经营的非独立性，使得物业公司难以真正实现其本应行使的权利。另一方面，在购房者与物业公司之间，权利和义务也难真正实现对等。实践中，双方根本不存在机会去协商双方的权利和义务。购房者在购房时也就签订了一些“不平等”条约。现实中的冲突正是由于物业公司和业主之间缺乏充分谈判与协商，权利和义务的畸形与变异，直接引发了矛盾。

二、前期物业管理相关制度不规范

我国前期物业管理的法定内容涉及众多方面，主要包括了前期物业服务合同、临时管理规约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料移交、物业管理用房、物业保修等方面内容。本文就前期物业管理实践中存在较多纠纷的几个方面予以分析：首先，前期物业服务合同存在的问题。前期物业管理合同，是指在物业区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产开发商与其所选聘的物业服务企业签订的物业管理合同。它是确定业主与前期物业服务公司具体权利义务、确保前期物业管理活动得以实现的最基本法律文件之一。笔者认为，前期物业管理合同对业主的法律效力是基于我国《物权法》关于建筑物区分所有权制度的规定。建筑物区分所有权在转让、抵押、继承时，受让人同时取得此三项权利。在销售物业前，开发商是物业的唯一业主，按照建筑物区分所有权理论，其当然有权选聘物业服务企业并与之签定前期物业管理合同。 在物业销售后，开发商的物业所有权以建筑物区分所有权的形式开始分散转移给各业主，业主从开发商处不仅仅继受了建筑物的专有部分所有权，也同时继受了共有权和成员权。因此，理论上前期物业服务合同对业主是具有法律效力的，但是，随着开发商转让商品房，渐次设立出数个建筑物区分所有权，而对小区进行管理的权利依然仅有一个，由开发商单独享有，实际上，前期物业管理阶段业主所拥有的管理权实际上并不存在，更不能真实的行使，由于前期物业管理阶段管理权由开发商独享，因此，业主没有对前期物业服务合同解除的权利，合同解除权利在前期物业服务合同转让过程中并没有转让给业主，也就是业主并不具有建筑物区分所有形式下的管理权，也就无从行使合同救济权。其次、临时管理规约存在的问题。临时管理规约是由开发商在销售物业之前制订的、维护物业全体业主合法权益、保障物业的安全合理使用、维护公共秩序、创造良好环境、约束全体业主的前期物业管理活动的共同约定，是小区前期物业管理阶段管理的宪法，因此可以说临时管理规约是规范前期物业管理活动、确定业主与物业服务企业权利义务的根本性文件。然而，无论是开发商还是业主对临时管理规约的重视都不够，在当前前期物业管理制现状中，开发商、物业公司利用制定这个文件的独特地位侵害业主权益的事情却屡见不鲜。在前期物业管理这个阶段中，业主委员会尚未成立，临时管理规约，也由建设单位制定。实践中，存在着开发商用经营收益补充管理服务费的情况，此时，临时规约有条款约定物业服务企业有权经营小区的共用配套设施、共用场地，又有权把经营纳入物业服务企业的收入。因此，在物业的真正主人——业主缺席的情况下，由建设商和物业服务企业拟定的临时管理规约的公正性值得商榷。最后，前期物业管理招标投标存在的问题。开发商片面地注重经营的控制权和管理的自主权，从而忽视了外来物业服务企业在前期物业管理工作中的积极作用，也希望使用自己的物业服务公司，来缓解商品房交接过程中可能因质量和其他产品问题引发的矛盾，通过自己的物业服务公司来掩饰问题，蒙蔽过关，而不是把问题解决在业主进住之前。从获取最大经济利益出发，开发商也不愿意将自己所开发项目的物业管理利润，转移给其他物业服务企业。以上几个方面直接导致了开发商在招投标工作中采取不正当竞争手段，存在大量的招投标暗想操作行为。同时由于地方保护主义的存在，当地政府有关部门或开发商，从本地区或部门的利益出发，采取不合作态度，或提出苛刻条件，使跨区域的物业管理招投标困难重重。即使是有影响力的知名物业服务公司，由于中标后各项管理工作无法正常开展，无奈也被迫撤出，更有甚者，开发商利用招投标形式，骗取物业服务公司的投标资料和管理方案后，再找借口或理由自己成立物业服务公司接管物业，使用骗取来的管理方案进行管理运作，或者先利用外地名牌物业服务公司的影响力，帮助自己把物业推出或进行前期管理运作，等管理工作基本正常后，再找借口令外地公司退出，另组服务公司进行管理。

三、开发商在前期物业管理中的法律责任存在问题

物业管理行业的投资主体大多是房地产开发企业，虽然《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》都提出推行物业管理和房地产开发“建管分离”、“分业经营”的模式，然而实践几年来，“建管分离”模式并没有很好地落实，“自建自管”的模式在物业管理市场上仍占据了相当的比例。在物业公司与房地产开发商之间，很多物业服务公司都和房地产商捆绑在一起，许多物业公司属于房地产开发商的子公司，双方这种过于亲密的“血缘”关系，使得双方关系不明，使得一些物业在交付给业主使用之前，就埋下了导致日后物业管理过程中出现矛盾和纠纷的隐患。