我国公共租赁房制度建设探析

摘要：温总理在两会的政府工作报告中首次提出“要积极发展公共租赁住房”，推动了地方探索和发展公共租赁房这一住房保障的新模式来解决夹心层的住房问题，凸显了国家保障体系同时面向“非低收入群体”着力的理念转变，标志着中国的住房保障又迈上了一个新的台阶。对公共租赁房进行了明确的定位，并探讨了公共租赁房的保障方式、融资渠道和管理体制。

关键词：公共租赁房；定位；制度建设

1公共租赁房的定位

公共租赁住房是指政府或企业持有一部分房源，并将这些房屋以低于市场价的方式租给特定人群。租金水平高于廉租房。但低于商品房。纵观各国，政府住房保障的方式主要包括实物配租、配售，货币补贴和金融政策支持等。其中，实物配租方式主要是提供公共租赁住房或类似住房。公共租赁住房保障的基本属性特征是政府建设或筹集的房源以实物配租方式，或者采用货币补贴形式面向一定社会群体提供的具有杜会福利性质的保障。公共租赁住房的基本原则是“人人享有适当的住房”而非“居者有其屋”理念，提供的是过渡性保障。

作为房地产市场的重要组成部分，租赁住房市场可分为租赁公房和租赁私房，其中租赁公房又细分为廉租房和公共租赁房，而租赁私房就是指市场租赁房。廉租房是专门针对低收入群体，而公共租赁房则是针对介于中低和中高收入之间的“夹心层”人群，两者实质是在同一框架内为不同收入阶层提供不同租金的租赁房，因此，即使将两者合并，也不会有什么问题。但将公共租赁房单列出来，更能凸显政府对夹心层等中等收入群体的关注，有利于加快夹心层住房问题的解决。

2我国公共租赁房发展中的问题

2.1公共租赁房的保障方式单一

发达国家的租赁性公共住房保障方式主要有两种，一是实物配租；二是货币补贴。并且随着其住房保障体系的不断完善，补贴方式逐步由实物配租向货币补贴转移。从我国各城市发展公共租赁房的情况来看，基本上都实行的是实物配租，即对符合条件的申请人配租一处公共租赁住房。但由于公共租赁房的建设周期较长，这种单一的保障方式必将延长夹心层群体解决住房问题的轮候期，也不能适应市场的变化，无法发挥保障性住房协调和稳定市场的作用。同时也加大了运行风险。此外，相对于货币补贴完善的退出机制而言，单一形式的实物补贴的退出机制的可操作性则差得多。

2.2公共租赁房的融资困难

融资机制是影响公共租赁住房供给稳定性和持久性的关键因素，是公共租赁住房制度安排亟待突破的瓶颈。第一，在金融危机的影响下，地方政府的税收减少，低迷的房地产市场又使得作为政府财政收入主要来源之一的土地出让金锐减，作为公共租赁房投资主体的地方财政面临着重重压力。第二，发展公共租赁房既要解决“房源”所需的资金，又要负担长期的房屋维修费用，所需资金巨大且占用周期长；第三，公共租赁房福利性的特征决定了其建设管理必须坚持“保本微利”的原则，使得建设资金的回笼速度极缓慢，难以形成资金投入产出的良性循环；第四，公共租赁房制度的不完善以及行政部门在保障性住房工作的低效率加大了建设成本和经营风险，同时较之经济适用房过长的资金回收期和微薄的利润，使得房地产开发企业对公共租赁房的建设望而生畏。

2.3公共租赁房的管理机制不健全

我国的住房保障制度启动较晚，建设和推进滞后。尽管我国高度重视住房保障的制度建设。且各地已逐步建立起以经济适用住房制度、廉租住房制度和住房公积金制度为主要内容的住房保障政策基本框架。但我国的住房保障制度仍存在一些漏洞。运行中的问题较突出。我国至今仍未建立起一套较为完善的法律法规保障体系，制约了廉租住房、经济适用住房和限价商品房的建设发展。公共租赁住房制度作为住房保障制度体系的重要组成部分。在制度建设与人员落实层面，总体滞后于廉租住房、经济适用住房和限价商品房的发展，难以有效发挥其住房保障功能。 3完善公共租赁住房制度的策略

3.1实行区别对待两个夹心层的保障方式

对介于廉租房与经济适用房之间的夹心层，应以实物补贴为主、货币补贴为辅。尽管货币补贴有较实物补贴大得多的优势，但发展货币补贴是建立在实物补贴已经发展到一定阶段的基础上，它不应先于实物补贴而存在。在我国现阶段，住房市场还不健全，住房买卖市场远大于住房租赁市场，而市场上出租的房源，又是私营为主，政府可提供的廉租房数量太少，无法通过与私营房东的竞争来抑制房屋租金价格。而如果采取货币补贴，无异于将这部分经济实力薄弱的困难群体推向市场，很可能推动租金的上涨，加重租户和国家的负担。

但对于介于经济适用房和商品房之间的夹心层，则可采取货币补贴为主，实物补贴为辅的保障方式。一方面。这部分群体有一定的经济实力，可以承受市场租金，对他们进行货币补贴，将有助于他们根据自己的家庭状况租住符合条件的租房，活跃市场；另一方面，也有利于减轻政府财政负担，提高资金的利用效率，在短时间内建立起完善的公共住房体系。在实施货币补贴时，可以把货币补贴直接发放到户，这样将有利于货币补贴的人性化、灵活性，同时也将大大提高行政资源的利用效率。同时。货币补贴的标准应实行差异化的原则，要体现出垂直公平，这就需要政府事先能清晰的界定出差异化的收入水平。

3.2创新融资手段。多渠道融资

为有效解决公共租赁住房建设资金的瓶颈。在落实各级财政预算安排资金的同时，应积极创新公共租赁房的融资机制，拓展资金来源渠道。首先，政府应保证财政资金的来源。从《廉租住房保障资金管理办法》(财综(2007)64号)中所规定的资金来源渠道中可以看出。政府仍然是作为公共租赁住房保障资金筹措的最重要主体。地方政府可以通过编制科学的公共租赁房资金年度预算，建立土地收益专款专用制度并科学划定一定比例用于公共租赁住房保障，在开发商报批的商品房项目中强制或给予优惠政策使其配建一定比例的公共租赁住房等措施保障公共租赁房的资金来源。其次，充分动员社会资金参与。在各级财政资金供给压力较大的情况下，应借鉴国外经验，创新融资模式，鼓励社会和企业参与，充分发挥政府引导下商业化运作融资模式的资金筹措功能。

3.3改进公共租赁住房管理体制

3.3.1加强公共租赁房法律法规体系建设

法律规范的保障是确保公共租赁房建设稳定，有序进行的基础。在国家住房保障框架已基本确立的基础上。应由国家住房保障主管部门和立法部门作为主体，研究公共租赁住房四类保障对象的差异，逐步完善公共租赁住房法律法规体系。各地方政府也应根据国家管理办法，结合本地经济发展的实际，研究制定相应的公共租赁住房管理办法和相关政策法规。而且政策规定、实施运行、组织保障、监督检查和配套完善都应协调研究，既要注重决策的宏观思路，也应注意实施的微观方法。

3.3.2设立专门的住房保障机构

目前，我国政府正实现从“管理型政府”向“责任型政府”、“服务型政府”的职能转变，工作重点逐步转移到解决民生民计问题。住房保障作为人民群众最关注的民生问题之一，迫切需要政府健全完善住房保障机构的设置，强化住房保障工作的实施，切实解决中低收入住房困难。北京、上海、厦门、深圳等地顺应新时期住房保障工作的要求。率先在国内成立住房保障机构专门负责保障性住房的建设管理等工作。各地可借鉴这些城市的做法，由建设或房地产行政主管部门牵头，根据住房保障的工作需要，设立住房保障机构，明确其管理职能，并配备与之相适应的专职管理人员。在此基础上，设立公共租赁住房的专门管理机构，负责公共租赁住房的规划、建设、分配、管理和维修等工作。

3.3.3建立和完善个人信用制度和个人收入申报制度

建立和完善个人信用制度和收入申报制度不仅经济健康发展的必要，更是实现社会公平，真正发挥住房保障的作用，减少寻租行为和“劫富济贫”现象发生的根本措施。建立个人信用体系的重点是建立权威和准确的个人收入统计系统·政府可以通过开展城镇居民收入和住房情况普查，建立个人收入和住房档案，对个人及其家庭收入变动情况跟踪调查、及时反映，并进行个人及家庭经济信用评估。同时根据居民收入水平的变化，动态调整公租房的准入门槛。只有符合条件的方可继续享受公租房。