我国房地产价格规制的宏观调控法浅析

摘 要：房地产业对于国民经济的影响力是不言而喻的，关系到整个国民经济的运行。我国房地产业更是国民经济的基础性、先导性、支柱性产业。我国城市住宅投资规模迅速扩大，商品住宅价格增长过快，不仅极大地影响城市居民的生活质量，也是整个国民经济发展的不稳定因素之一。因此需要对房地产市场运用法律手段进行宏观调控，以实现该行业的健康稳定发展。 关键词：宏观调控；房地产价格；法律规制

一、房地产市场失灵是国家运用宏观调控手段进行干预的前提 市场经济中市场失灵的现象无处不在，房地产市场亦难逃厄运。其市场失灵主要基于以下原因： 首先是外部性原因。房地产市场外部性的负面表现体现在，房地产市场的土地外部开发中，分配土地增值收益的方式纠纷、利用相邻不动产时的干扰以及由于土地过度开发导致的商品房密集等。 其次表现为房地产商品自身的垄断性。土地作为资源替代性较弱，其严重的有限性、珍稀性致使土地供给者必须在一定程度上对市场进行垄断，人们把置地购房作为财产保值和增值的手段，会不轻易出售待价而沽，客观阻碍土地高效配置和合理利用。再者，我国城镇土地的所有权属国家，获取土地使用权的使用者只能通过“招拍挂”方式进行，某种意义上说国家对土地具有绝对的垄断。 再次，现有房地产市场上的商品及层次不能满足所有群体的住房需求。我国贫富差距过大，低收入群体支付能力低，获得银行贷款难，在购房方面的支付能力A十分低下。 由于土地资源的有限性、房地产保值增值的特性，使得房地产市场成为适合投机的市场，过度投机对市场有害无利。 二、我国房地产价格连年过热的原因 （一）随着改革开放成果惠及民众，国民生产总值和消费总值连年攀升，人均收入更是收获可喜。国民经济的持续快速发展、城市化进程的加快和人民生活水平的总体提高使我国城镇居民客观上具备了良好的住宅商品房消费能力。 （二）百姓投资渠道缺乏，投资手段集中于房地产国民经济快速发展使大量百姓手中富于闲钱，投资引导信息严重匮乏，股票、证券等金融衍生品市场不健全，加之传统购房置地理念深入人心，导致大量社会闲散资金未有效地得到投资利用，而是大量流入房地产市场，或投资升值，或出租获利。购买房产地产成为全社会人们投资的不二之选，客观抬高房价。 （三）从供给需求角度看 从供给角度看，房地产刚性供给较大，土地的供给，后期建筑材料的跟进使开发商需要大量资金的跟进和投入。商品住宅价格在土地交易价格推动下迅速上涨。从需求角度看，我国房地产需求增长很快。首先，住房制度政策性导向、居民可支配收入的增加及我国城市化进程都推动了人们对房地产，尤其是居民商品住宅的需求。其次，购房者心理预期的“羊群效应”，促使很多人将预期消费意向提前转化为即期消费。旺盛的总需求推动了商品住宅价格上涨。 从非市场行为看，投机因素、土地拍卖中的违规行为等非市场因素也是导致房价过高的不可忽视的因素，侧面抬高房价。 三、运用宏观调控手段对我国房地产价格规制的法律建议 （一）土地政策及法律调控方面 严格土地“招拍挂”制度，防止土地“储备闲置”。对“招拍挂”土地的价格实行上限管理，防止地方政府在利益的驱动下，不断推高土地的成本。可借鉴英国的成功经验，对土地的审批、开发过程进行严格的控制。对住房建设土地的审批到开发动工时间进行详细的规定，加强对土地市场的监管，防止开发商通过囤积土地，推高土地成本的行为。同时要对违法违规开发商，进行严厉惩处，遏制投机行为，避免土地资源的浪费，稳定房地产价格。 同时要严格把控土地供应渠道，健全土地储备制度，使国家真正控制土地一级市场。政府根据市场需求有针对性地沟通各地土地储备中心，从房地产市场的实际出发，适当调剂土地供给量，影响房地产的供给，从而遏制房地产价格的上涨。另外还要对全国土地进行总体利用规划，强化各级政府对住房市场调控的责任。 （二）金融法律调控方面 首先是要完善相关金融法规体系。其次是强化相关法律责任。建立健全房地产金融的信息披露制度也是防范金融风险的一个重要手段。各金融主体收集房地产信息、市场信息，通过分析整理和运用，提高监控能力，进而实现各金融机构间的信息共享。从而防止投机行为，减少金融风险，稳定房地产市场及房价。 （三）税收法律手段调控方面 首先是在房地产的保有环节开征物业税。征收物业税不但可以通过额度较高的保有税率来避免房地产被业主低效率使用的情形，还有效刺激了土地的供给，增大了流通中的不动产数量，进一步刺激交易。再次是增加大户型商品房的税收。尽管国家政策对小户型商品房进行了导向性倾斜，但由于大户型商品房的利润空间过大，对利益的天然追求使房地产开发商开发大户型商品房的热度难以减退，致使小户型商品房供给严重不足。除了以上几个方面的法律调控之外，还应完善房地产相关法律法规体系，更要全面准确地采集反映房地产供求结构的各类即时信息，为政府宏观调控提供决策支持。政府通过信息披露，及时向企业、消费者提供有价值的各类信息数据，引导市场理性投资和消费，减缓大众的心里预期，防止盲目跟风，抑制房地产的价格。