试析房地产开发项目成本控制的主要措施

论文关键词：房地产成本控制房地产项目

论文摘要：成本控制是房地产开发管理中的一项重要内容，贯穿于房地产项目运作的整个过程。房地产企业要想在目前的经济市场中获得较强的竞争力，降低成本、控制费用支出必然成为关注的焦点。本文通过房地产开发成本的内容和特征、成本控制的概念界定和原则分析，以及对房地产开发成本构成和成本控制影响因素分析，针对我国房地产开发成本控制存在的主要问题，提出了成本控制的新模式。

前言：

房地产行业是国民经济的重要组成部分，一方面它受到国民经济发展水平的制约，另一方面，又由于其基础性、先导性产业的地位及其特点。因此，房地产企业的发展又必然对经济增长发挥巨大的促进作用。此外，由于房地产开发企业资金投入大、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素影响大，所以该行业也是一个高风险的行业。那么如何在这种不断规范和竞争中实现开发项目的最大经济效益，就必须对项目的开发进行有效的成本管理和控制，实现集约效益型开发。

1 房地产开发项目成本构成

研究房地产企业的成本费用控制，必须清楚开发项目的成本费用构成。房地产企业开发成本费用是指在一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各种耗费，主要由房地产开发成本、开发费用和税金三大部分组成，经历前期策划、规划、设计、施工、销售五个阶段。

房地产作为商品的开发经营与其他商品的开发经营不同，其商品成本构成有它的特殊性。房地产成本由开发成本和经营成本两大部分构成，其中房地产的开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等；房地产的经营成本包括销售费用、管理费用、税收，行政性费用等。目前，在我国城镇商品房价格构成中，房地产的开发成本一般占总成本75％左右，有些地区的开发商通过拍卖取得土地以后，开发成本已达到总成本的80％-90％。

2 房地产开发项目成本控制上存在的问题

2.1 缺乏严肃性。由于具体确定房地产开发企业分项建设成本难度大，加上行业管理水平和会计人员水平有限等原因，往往不重视建设过程的成本管理和控制，致使财务指标缩水，成本反映不真实，造成企业财务状况及经营成本无从考核。一是工程成本核算的依据无法及时取得正式发票进行成本核算，导致成本核算缺乏真实性，给企业经营决策造成影响。二是工程的实物工作量与财务的账面成本结转不一致。三是成本核算对象的设立随意性大。按理成本核算对象应根据成本项目的核算内容来设置。否则，所提供的成本资料就缺乏真实性和科学性，导致经营决策失去了可靠依据。四是成本不进行分摊或随意分摊。成本费用分摊的随意性，造成工程成本的核算脱离企业经营的实际，无法及时提供真实完整的成本资料。

2.2 缺乏科学性。有相当一部分房地产开发企业忽视了成本费用控制的时效性。一般开发项目成本费用核算在项目结束时才进行，这样做在财务上具有一定的合理性，但对于动态的开发过程来说，它掩盖了企业经营管理中存在的问题，特别是对于长期大规模滚动开发的企业，难以反映出开发项目的真实成本，使得成本与收益模糊。

2.3 缺乏全面性。有些房地产开发企业仍然把开发项目的成本费用管理仅当成是单项成本费用的控制工作，如配套设施费、土地成本、建安成本、规划设计费等的控制，在管理上通常的做法是每审核拨付一笔款项时简单地砍上一刀。这样做的结果是，在某一方面成本看似控制住了，但是项目在选址、规划设计、定位包装过程当中已经存在的问题，却在施工和销售过程中不断地暴露出来，成本管理变成了单纯的成本控制，企业被迫不断地去堵塞成本漏洞，而没有设法去防止漏洞的产生，因而成本控制也要和成本管理结合起来。

3 房地产开发项目加强成本控制的措施

加强对房地产开发成本控制，首先要树立房地产企业的成本意识，树立全过程成本观念；其次要在成本管理中贯彻全过程成本控制观念，建立完整的成本控制体系。通过对以下几个方面的成本控制，从而实现对房地产开发企业的全过程成本控制。

3.1 树立全面成本控制概念，完善成本控制体系

成本控制是一个全过程的、相对的控制，是从宏观到微观、从粗放到细致的过程，是根据项目运作的不同阶段性价比进行优选的问题。成本控制决不仅仅是＂审查、核算＂这么简单，它已经上升到经营的高度。房地产企业必须站在这个层面，大力倡导全员、全过程的成本控制方法，这是实现成本控制的唯一途径。因为房地产开发项目需要各专业人员的通力配合，同时一些技术层面的决策要完全下放到专业的技术层面去解决，才能使决策更加科学合理，所以只有实现了每个人都是成本控制主体，每个人都有成本考核目标，没有人处在成本控制制度之外，才能实现成本控制的总体目标，才能做到从源头上控制成本。 ３．２房地产开发项目立项阶段，应做好项目的可行性研究、投资预算

项目立项阶段，企业首先要做好市场调查研究，收集大量的市场信息。房地产价格主要由所处地点、价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素决定。此外，企业还应将政府部门近期的政策变化及金融机构的政策变化考虑在项目的可行性报告中。在目标定位及预算上，企业要充分考虑各因素，根据市场价格采取拟定目标利润的办法推算项目的目标成本，再将目标成本及费用进行分解。在正确划分成本项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟定费用标准，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。

３．３房地产开发阶段，加强项目现场管理，引入市场竞争机制，压低材料成本

在项目施工过程中，针对出现的项目变动情况，在发生现场签证时应做到先算账后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制。此外，委派经验丰富、协调能力强、职业素养好的现场代表进驻现场，同时委托实力较强、有责任心的监理公司，加强对工程质量、工期和成本的管理。在工程分包或工程材料采购过程中，应充分引入市场竞争机制，以选择资质优良且成本低廉的施工单位和设备材料供应单位。根据合同形式及合同文件，编制出内容详尽的招标文件，广泛发布信息，通过招标选择信誉高、工期短、技术力量强、质量好、造价适中的承包单位以有效保证对施工阶段的造价控制。施工材料供应单位的选择也可采用同样的方法，根据投标单位所报的价格及质量选择适合本项目定位的具有合适性价比的产品。

３．４房地产开发项目竣工结算阶段，组织人员验收，确保责任转移任务，杜绝未来不必要费用发生

工程建设完成阶段要对项目进行竣工验收。在这个阶段，开发商应组织各相关部门、单位依据合同、图纸对工程进行详尽细致的检查，并对各项使用功能进行全面试用，对遗漏工作量或需要修补的质量缺陷及时督促承包商进行修复，以防止工程交付使用后再发生扯皮现象和产生不必要的费用。对于房地产企业负责销售的房地产项目，企业要严密关注房地产市场的变化，制定相应的销售方案，在提高销售增长率和市场占有率的同时，增强项目的回款能力，及时回笼资金。此外，对于竣工结算的项目，要对该项目产生的所有数据进行总结和分析，用这些数据来检验整个项目的盈利情况，对项目实行客观、公平的评估、评价，对照目标(计划)以及开发各环节的实际控制水平，总结经验和教训，做到奖罚分明，即按照市场的惯例，完善对相关人员激励机制。

4结束语

综上所述，房地产成本费用是决定房地产价格的重要因素，而房地产价格又是影响社会经济的一个关键因素。它的波动从微观讲关系到人们的生活水平；从中观层次看是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分；从宏观角度看，它对一个国家的国民经济的产业结构，产业政策，产业协调发展都有着重要影响。然而影响房地产开发经营成本因素众多，关系经济社会的方方面面，控制房地产的开发经营成本，需要适应不同时期、不同经济社会环境的要求。因此，加强成本控制，降低企业经营成本无疑是房地产企业走出困境的有效途径，对促进房地产企业集约经营，繁荣我围房地产市场的有着重大意义。

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