关于商业地产的项目管理研究

摘要：针对商业地产工程开发过程中的项目管理展开深入研究，同时结合我国商业地产工程项目开发管理中的问题总结出了几点可行性较高的项目管理措施，包括科学化选址、结合当地的市场环境来进行业态定位、进一步明确地产项目的具体计划与时间要求、做好对地产开发项目的成本控制工作以及规范建设工程项目的合同管理等等，以期能够对我国商业地产项目开发水平的进一步提高带来一些具有参考性的意见。

关键词：商业地产；工程开发；项目管理

在最近几年来，伴随着国家政府对房地产市场调控力度的不断加大，有部分开发商为了规避政策方向，开始选择朝向商业地产的方向所转型，诸如万科、龙湖、绿城、万达以及世茂的地产商纷纷得到了较好的发展。除此之外，一些来自于海外的外资企业也开始进军国内市场，例如凯德置地、中信等等。相较于普通地产来说，商业地产工程开发的项目管理流程会相对繁琐一些，具体表现为如下的几个方面：首先，项目设计内容要同时考虑到项目的招商定位与专业整合；其次，应充分表现出市场招商与市场推广的实际作用；再次，进一步明确出商业地产工程的管理目标，结合市场现状来展开有效控制；第四，要确定出经营战略与工程项目的发展方向；第五，同当地的政府部门与商委部门建立起密切的合作关系；第六，对资金成本的运营要求较高。为此，商业地产企业在开发工程项目的过程中要结合行业市场的实际情况来设计项目管理方案。

一、相关概念概述

1.项目管理的定义

简单一些解释，项目管理所指的即为将各种已有资源应用于目标，以此来满足各方面的既定要求。项目管理本身是个系统化且综合化的管理过程，其中主要包括目标管理、策划管理以及流程管理这几个方面。需要注意的是，房地产工程项目的开发需要经历较长的时间，他需要贯穿于整个商业地产项目的整个实施阶段。

2.工程项目管理的主要内容

工程建设可被分为以下的四个阶段：工程项目的决策阶段、工程项目的设计与准备阶段、工程项目的实施阶段以及工程项目的竣工验收阶段。项目管理的主要工作内容为：组织结构管理、人力资源管理、经营范围管理、内容设计管理、财务管理、工程质量管理、协调管理、风险管理以及材料采购管理等等。

3.商业地产与普通地产的区别

相较于住宅地产来说，商业地产的外表看起来更加的高端且上档次，但其内部的管理工作却是存在着很多的困难，工程项目的建设构造也相对复杂的多。开发商需要在众多的矛盾问题中找到平衡点，不仅要充分考虑到区域发展过程中的不均衡因素，同时还要尽可能的去满足不同类型客户所提出的不同需求，将地产项目与商业开发紧密的关联到一起，调整好市场风险与经济收益之间的比例。

住宅地产工程开发同商业地产工程开发之间存在着本质上的区别，从开发过程的角度来分析，住宅地产的发展会经历两个阶段，而商业地产的发展只有一个阶段。其中，住宅地产的两个发展阶段为：首先，充分把握好城市发展过程中所存在的市场需求，在得到一块地后，只要拥有一定的运营资本即可完成项目，通过成功销售后项目完成，这一过程中存在着一些机会主义色彩；其次，竞争环境的不断加剧催化了产业链的成熟，这些能力水平不高的地产开发商逐渐被市场所淘汰，所留下来的均是有着较强操作能力与资金雄厚的开发商。

相较于住宅地产来看，商业地产只需要经历一个发展阶段。住宅地产在将住宅成功售出后即可得到经济收益，但商业地产却需要历经一个非常漫长的发展过程，才能够达到预期的奋斗目标，这是两者之间所存在的最大差距。

商业地产工程的开发运营需要有科学化的完整体系作为支持，其中包括行业市场内的运行资料、运行数据、发展预期以及执行方法等等。此外，商业地产工程开发需要将工作重心转移到开发过程中，其最主要的开发目标即为工程项目的运营成功。更加直白一些解释，真正能够被称之为成功的商业地产是不能够只追求短期的经济效益的，而是应该经过长期且耐心的培育，才能够将工程项目的真正价值发挥出来，随着我国经济水平增长速度的不断加快，商业地产上将会从中获取更多的经济收益。

二、我国商业地产工程项目开发管理中的问题

1.项目的定位水平不高

商业地产工程项目开发的收益者包括开发商、投资商、经营商以及消费者等。从收益层面来进行分析，商业地产工程开发的主要意义是平衡好各个受益方之间的利益关系，在当前的社会环境中，绝大多数的开发商都没有明确认识到商业地产开发的真实内涵，从而在具体的开发工作中无意或有意的模糊掉了商业地产工程开发的核心观念。正确的做法为，在商业地产工程项目的开发过程中，需要进一步加强对商业地产工程的前期定位与招商管理，在项目开发后期则要加强对工程项目的运营管理，通过此种方式来提高商业地产工程的盈利水平。然而，如果开发商对当地市场环境的消费偏好、商业文化、业态发展形势没有做出正确的分析，那么将会导致工程项目的定位出现偏差，不仅会大大提高商业地产项目的管理难度，同时还会减少最终的经济收益。

2.商业地产项目开发的资金问题

截止到目前为止，在国内商业地产工程开发过程中所出现的最突出问题即为资金的使用问题，具体表现为资金使用效率不高以及资金筹资难度过大等等。由于我国商业地产工程项目的开发管理工作对于资金的依赖性较高，因此需要开发商对这一问题给予更高的重视。在开展工程项目开发管理的过程中，很多开发商都存在着预算设计不科学、资金分配不规范等情况，稍有不慎还会导致商业地产工程项目的提前流产。针对其中的某一项支出来说，商业地产工程项目如果想要顺利完成开发工作，就必须要先获得土地的使用权限，但根据国家规定，土地的使用费用需要在三个月内完全结清，那么也就意味着商业地产开发商要拥有一大笔可用资金，从而承受难以想象的资金压力与财务风险。

3.监督建设工程项目缺少公平性

目前，我国的商业地产工程开发企业均拥有着配套的管理部门，其中包括工程建设部门、图纸设计规划部门、工程项目的造价部门等等。由于各个部门中的专业人员与相关设施配套非常齐全，因此工程项目开发企业经常会直接参与到施工企业的日常工作中，这在很大程度上影响到了监督部门的工作积极性，长此以往就造成了管理不到位、事故处理不及时等问题。一直以来，由于监督力量不足，从而导致很多房屋建筑出现了使用问题，对地产开发商与消费者的经济利益造成了严重的负面影响。除此之外，房产公司为工程项目的主要投资方，并且同监督部门之间也存在着委托关系，因此或多或少的会在处理施工材料时存在着降低放行标准的情况，因为在选择施工材料时优先考虑的是价格，所以质量也就无法保证。

三、商业地产工程开发管理的优化

1.科学化选址，结合当地的市场环境来进行业态定位

对于商业地产工程项目的开发管理工作来说，科学化选址是提高企业经营能力的主要战略决策，商业地产企业需要结合当地的行业市场与经济条件来确定好选址计划，同时还要考虑到建筑的整体档次、工程运营模式等等。

（1）明确商业地产工程的销售模式

商业地产开发商在确定工程项目之前，要决定好项目是要销售还是租赁，这直接关乎到工程项目的成本管理与运营模式管理，投资部门与营销部门要在当地充分做好市场调研工作，同时还要根据工程项目所在地段的经济状况与商业需求来制定出项目租售决策。在这里需要注意的是，如果最终的选择方案为租售结合，那么就要去进一步明确好两者之间的比例关系，避免为后面的项目管理工作带来不必要的麻烦。

（2）明确商业地产工程项目的档次

工程项目的档次水平将同项目在运营期间的投资管理与成本管理产生直接性的关系，同时也就意味着项目日后所需要面向的消费者层次。在商业地产工程项目的建设过程中，施工方需要按照项目档次标准来合理化的选择施工材料与施工工艺。

（3）明确商业地产工程项目的业态组合模式

商业地产工程项目的业态定位需要同时考虑好多个方面的业态条件，其中包括承重条件、电量条件、给排水条件以及燃气条件等等。即使是在地产工程项目的开发初期，营销部门无无法准确的给出设计方案，那么在进入到深化阶段后，也要在第一时间将业态组合模式确定出来，避免在后期因工程项目的反复拆改而造成不必要的成本增加。

2.进一步明确地产项目的具体计划与时间要求

（1）制定进度计划

项目进度计划的制定所指的即为工程项目的开始与结束时间。商业地产工程项目的开发进度、历时估算以及成本估算都需要建立在现实条件基础之上，并且要展开全方位的研究与讨论，尽可能的提高项目计划的准确性。商业地产开发企业可以尝试通过任务分解法来整理计划内容，将工程项目的所有工作、资源以及预算内容按照时序来组成基准线计划，为日后的项目管理工作创造便利条件。

（2）绩效衡量

针对项目管理工作中的信息系统制定出科学化的衡量标准，其中应该优先考虑的即为时间，在很多时候，时间绩效的衡量是最简单且最直观的，管理人员只需要去观看时间表中的几个关键点，判断工程开发作业是否达到计划时间即可。

3.做好对地产开发项目的成本控制工作

在商业地产工程项目的开发管理工作中，成本控制所指的即为，在预算计划的允许范围内且达到工程开发质量的基础之上，要尽可能的减少成本支出，其中主要包括了地产工程项目的成本预算、成本控控制以及资源计划等几个重要方面。商业地产工程项目的成本控制是确保企业最终利益所得的基础条件，在对商业地产项目进行开发管理的过程中，将通过前期竞拍活动所得到的土地进行合理化的分配使用，即可达到减少成本支出的目的。然而，在这里需要注意的是，由于地产建筑的安装费用是开发项目中必不可少的一项成本支出，因此需要将此方面设为项目成本控制公工作中的重点对象。

4.规范建设工程项目的合同管理

商业地产工程项目的开发主体需要同材料供应单位与工程项目设计单位建立起合作关系，为了更好的约束双方的作业行为，首先需要完成的合作任务即为拟定经济管理合同，这是商业地产建设工程开发项目的核心重点。合同的形式主要包括买卖合同与贷款合同等，它的主要存在意义是为项目管理过程中所出现的履行、变更、终止等行为给予调解服务。在我国，有关于商业地产工程项目的开发工作，其中比较主要的是资金的回收情况，商业地产企业的可持续发展情况与单位本身的利润空间将直接决定商业楼盘的施工进展。基于此，在商业地产工程项目的开发过程中，对于实际成本与施工质量的控制工作都需要借力于合同的约束力量，因此在日后的项目管理工作中，相关的管理人员要在原有的基础之上加大对项目合同的管理力度，同时妥善的处理好由合同纠纷所带来的相关索赔事宜。

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