房地产商会成为“城市运营商”吗？

华南板块八大地产商开发楼盘面积

继华南板块楼盘取得火爆之后，广东房地产商越来越青睐在郊区推出超级楼盘。2002年，广州一些实力房地产商又开始在广园东进行“造城运动”，最明显莫过于2002年5月1日开盘并开创了中国房地地产奇迹的碧桂园凤凰城（一天销售7个亿）。除了碧桂园凤凰城1万亩的楼盘之外，还有香江集团在新塘镇征地530万平方米的“广园东锦绣香江花园”，珠江实业在从化市太和镇、神岗镇圈地800万平方米建设的“珠江凤凰城”；合生创展也在天津购地18000亩（相当于12平方公里）……相比之下，华南板块楼盘又是“小巫见大巫”了。

面临中国房地产商的这种发展趋势，王志纲先生提出房地商应该从地产商发展到“城市运营商”。城市经营主要包括城市定位、城市发展战略、城市的布局与规划，之后是城市形象的包装与推广。而城市经营离不开城市运营商。城市运营商不同一般的房地产开发商，顾名思义，是指运营城市或区域的发展商。它们所从事的经营活动已经从常规地产向城市层面延伸，从大盘开发向区域经济延伸。王志纲谈到城市运营商要承市长之上，启发展商之下，对所在的区域统一规划与布局，整合各种发展商来投资、经营，用全新的模式去打造一个新的区域和城市。王断言，在未来几年里，具有城市运营商素质的房地产开发商，将可能开辟中国房地产业一个全新的时代，成为游戏规则的制定者和游戏规则的颁布者。

“大盘化”是否有一个合理的度

万科的王石曾公开指出，土地储备是未来开发之需，但是会有资金占用周期，这样不仅会加大资金占用量，还会影响公司即时的净资产回报率，所以，总的资产负债率不宜超过60％，而目前国内房地产公司的平均资产负债率大于80％，进行土地储备的能力是极其有限的；此外，单项土地储备的大小还取决于产出能力，就万科的经验，单个项目年销售单位1500套（约16—18万平方米）是个上限，如果一块土地准备用5年时间开发，那么它的适合建筑面积应该是：17万平方米（取中值）／年×1.2（公建配套）×5年＝102万平方米。

但是，一些大城市的发展商，有的单项土地储备已经大到200万、300万、400万平方米，甚至更大，这无论从企业的资产负债还是产出能力考虑，均超越了理性范围。另外，房地产商圈地之后，也并不是一次性开发，而是分期开发，但是开发商从政府拿地的资金就成为了一项成本。2003年，在广州市场出现的“假按揭”、“重复抵押”事件也暴露出了发展商的资金并不充裕。

对发展商而言，大规模开发，当然好处也有不少。但是对于购房者的生活和居住呢，是否规模越大越好？有专家指出：占地面积10万平方米左右，建筑面积不超过20万平方米的小区，居住是最舒适的。这也是中海地产一般不开发大楼盘，但是每次开盘都畅销的原因之一。

房地产商会成为“城市运营商”？

有的“房地产商”发展了几个“超级大盘”之后，也开始将自己的使命定位为“城市运营商”。房地产商真的能成为“城市运营商”吗？那政府的职能何在？

城市运营是一个城市发展过程中的复杂庞大的建设工程，涉及到方方面面，没有哪一个行业可以独立承担。它需要通过众多行业科学有机地密切配合和协作来实现。如果把城市运营比喻成一部性能良好的机器，那么开发商在这部机器中，只能扮演某一个零部件的角色，而不是整部机器。

·占用政府资源

那些所谓的“城市运营商”，大片大片地圈地，大片大片地造城，前提条件是需要从银行大笔大笔地贷款。目前广州房地产前30强的平均资产负债率达到了70%，个别企业可能更高。一位银行行长戏称，“广州哪有什么房地产30强，只有中行、建行、工商、农行四强。”碧桂园操作如此大规模的房地产项目，来自银行的资金也不少，其中广东农业银行一年的授信额度就达到10亿。可以这样说，房地产开发没有银行玩不转，开发方需要贷款，施工方需要贷款，购房者也要贷款，说穿了我们看到的很多楼盘，真正的所有者是银行。

·不能取代政府职能

即使房地产开发出现了“郊区化，大盘化”，但是我们也应该看到，在华南板块，各大发展商“圈地”之后，楼盘区域内的文化、医疗、交通、购物、娱乐、商务、科研、教育等设施的规划才开始进入政府的考虑范围，《南方日报》曾经疾呼“以后在这里可能找不到地方建一个公共厕所！”

广园东碧桂园凤凰城社区建设以“公共空间”代替了“配套”，除设置中、小学和幼儿园之外，凤凰城用400亩的土地建设了一个市政中心，其文化设施方面有图书馆、歌剧院、影剧院、30000平方米的市政文化广场；商业设施方面有20000平方米的购物中心，由1000家商铺构成的商业街；运动设施方面有3300平方米的康体中心，6000平方米的水上欢乐世界和阳光泳湖；饮食设施方面有12000平方米的美食街。此外还有社区医院，泛会所和第一家社区内的五星级酒店，这家酒店占地300亩，总建筑面积78000平方米，耗资4.5亿元，内设总统套房、豪华套房、商务套房、公寓式套房、豪华房、标准房、残疾人房和出租别墅等600多间空房，能容纳1000人的多功能会议中心。

这种小而全、封闭的郊外大盘开发模式的缺点：在远郊圈一大片土地，建设住宅小区、围墙内住宅、公园、商业、会所、诊所、学校一应俱全；一条“私家路”连接市政公路，发展商提供穿梭巴士把居民送往市中心。但咫尺范围之内政府的配套设施重复建设（医院、学校、体育馆等），不但造成资源浪费，而且增加业主负担。

不少热门大盘，看起来其实是一个个“大观园”：大墙内园林规划精心雕琢，欧洲风情弥漫，保安严密监视，服务周全；而大墙外由于城镇化速度跟不上，脏乱差，荒凉冷僻，城不像城乡不像乡，各式各样的乡镇企业夹杂其中，与超级楼盘极不相称。居民封闭在开发商修筑的大墙内，区域内是一个个独立的“老死不相往来”的楼盘，不能形成区域中心。作为楼盘配套建设的幼儿园、小学、中学等学校，由于它们都属于民办性质，收费则会较昂贵。发展商岂会对所在的区域统一规划与布局，用全新的模式来打造一个新的区域和城市呢？都是“各扫自家门前雪，莫管园外乱与脏”，很多业主在小区内是“走出家门，走进花园”，可是走出小区呢？

深圳从2000年开始宣布以后政府转让土地全都采招标拍卖方式，这使得深圳走上了批地成为政府主要财源的香港道路。广州、北京等其他城市也纷纷采用土地拍卖形式来获得部分财政收入。深圳将滨海大道建成后华侨城南的填海区域拿出来拍卖，这也标志着深圳已经没有了将大片黄金地段拿来作绿化等公益性用地的伟大气魄，如果地产商们不遵守城市规划，后果也不好说。而且，在将来的深圳，所有的沿海风水宝地都将成为富人的聚居区则会是不争的事实，如果政府的微利房计划最终放弃，而又没有其它的平抑房价的得力措施的话，穷人们则都将被赶到特区外居住。这些问题，都不能依靠房地产发展商来解决，还需政府出面解决。深圳留仙村十万人大型屋村的计划已经废止，深圳又会有多少人买不起房，我们还不得而知。

·房地产商的本来面目是什么

南国奥林匹克花园除了奥林匹克大厦之外，还有高尔夫球场、撒野公园等；华南新城的配套会所规划建38层，艺术广场20000平方米；广地花园28层的5星级酒店；星河湾有高尔夫球场，而其超级会所的装修可算得上极其奢侈，其铺地板的瓷砖据说每块2000元人民币；华南碧桂园的网球场就有20个，比广州温布尔顿网球俱乐部的球场还多……各大发展商在给购房者描绘的生活是整天端着红酒杯，在豪华会所里享受生活，家里的生活琐事全部由“生活管家”代劳。买了搂，你只需每天打高尔夫，或躺在舒适的沙发上欣赏美妙无比的江景就行了。对业主来说，这些高档豪华的设施，其维修成本、运作费用都是羊毛出在羊身上。

房地产企业似乎是全能的，既开发地产，又兼顾其他产业；既创造生活，也要营造文化；既要经营交通服务，又要负责教育办学；既提供餐饮住宿，也供应医疗保健……房地产商的本来面目应该是这样的吗？对发展商来说，“全能”意味着风险和压力增大；对于消费者而言，发展商每投入的一分钱，最后都必须通过房屋的销售收回来，并取得相应的利润。