浅谈对我国房地产市场宏观调控制度建设问题研讨

摘要：房地产业作为我国国民经济的支柱产业，其能否稳定发展直接关系到我国宏观经济运行态势。当前，为了控制房地产的过热发展，应加强和完善对房地产市场宏观调控制度建设。 关键词：房地产市场；宏观调控；制度建设 1 我国房地产市场的发展现状 1.1 房地产市场过热 据相关统计数据显示，2006-2009年我国房地产开发投资分别为19382、25280、30580、36232亿元，比上年同比增长分别为21.8％、30.2％、20.9％、16.1％。虽然增长幅度相对有所下降，但以2009年为例，我国房地产开发投资占当年GDP的10.8％，仍远高于国际公认5％合理水平。在我国GDP增速保持在7％-10％水平的经济高速增长大背景环境下。加上流动性过剩的影响和房地产市场暴利吸引，我国房地产市场投资热度持续上升，房价持续大幅上涨，超出了多数人的经济承受能力。房地产商品已经失去其最初满足居住需求的目标，日益成为投机的手段以获得炒房利润和规避通胀。 1.2 房地产市场规范性有待加强 当前，我国房地产业发展正处在由房地产开发为主的阶段向房地产投资为主的阶段的过渡阶段，不规范性主要体现在房地产开发、交易、中介等各环节。一是开发肓目，无序发展，导致土地资源和国有资产的流失严重。二是作为市场主体的房地产企业生产经营活动缺乏经验，企业在设计、行销、管理、品牌等方面的核心竞争力严重不足。市场运作层次低，操作规范性欠缺。三是房地产交易市场虚假信息、广告泛滥，诈骗案件频发。房地产行销活动不规范，捂盘惜售、囤积房源等手段，抬高房价，违规收取费用。 1.3 房价过高，群众压力大 房地产市场的相关问题关注度如此之高，一个重要原因在于我国房价高居不下。我国房价过高已经催生出如蜗居、蚁族等新鲜词汇。2009年，甚至出现部分城市、地区房价暴涨的局面，迭创新高的房价让住房问题更加凸显。作为生活必需品，实现居者有其屋的理想局面还需加大力气。总的说来，房地产价格体系尚未理顺，价格秩序混乱，房价偏高。房价过高，限制了购房者在其他生活和发展方面的支出，成为扩大内需方针政策和转变经济增长方式的绊脚石。再者，当前，我国基尼系数已超国际警戒线，房价过高造成中低收入者买房难上加难，住房需求难以得到满足，另一方面，部分富人通过房地产投资行为增加其资产，社会贫富差距进一步提高，加剧市场的动荡和社会的不稳定因素。 2 我国房地产市场宏观调控应加强制度建立 2.1 法规手段 ①土地使用体系，是房地产运作的基础，土地的使用方式直接影响地价与房价。一是土地使用权退出市场，以年地租的形式出现，土地使用权不进行出让，委托物业公司向业主收取地租。这种方式，实行土地所有权与房屋所有权分离，便于开征物业税，因为物业税是一种财产税，土地所有权是国家的，购买的商品房只是70年的土地使用权。商品是一种买卖，“一种物品连同物品所有权发生让渡，则是买卖；物品不随所有权让渡，则为租赁”。二是改革现行分税制，增加地方税种，加大中央财政的转移支付。因为地方要发展，必须解决地方财政来源，地方才能实现土地“政府利益退出”。②税收杠杆体系。税收是宏观调控的重要手段，但我国没有充分利用。税收调控包括营业税、所得税、土地增值税、交易税等。我国在抑制投机方面，税收杠杆缺位，加之保有环节税收偏低，使得投机性资本不断流入住房市场，炒房成了获利手段。

在这方面，外国的经验值得借鉴。韩国对出售第二套房产的卖主征收50％的转让税，对于拥有第三套住房的卖主征收60％的转让所得税，这就抑制房地产的投机。而我国对单纯炒地皮者的获利基本上没有开征累进的增值税。投机转让的税负也很低，甚至黑市交易。③住房社会保障及行政管理法规体系。《住房法》应是住房建设和交易的基本法规，《住房法》应包括住房社会保障的法律规范，但至今我国的住房法尚未出台，不能不说是个遗憾，应加快制定。行政管理法规体系包括依照我国房地产发展相关的法律，进行行政执法管理。如依据土地管理法、对违规用地的管理、超期未用的土地的收回管理；依据城市房地产法对房地产市场的管理及城市规划法和城市项目审批开发的管理等都属于城市法规管理。就目前讲，我国的诸项管理都不到位。这与社会风气不正，寻租、****严重有关。必须增强执法观念，对有法不依，执法不严要进行追究，并形成制度。 2.2 经济手段 在市场经济条件下，房地产市场的宏观调控，主要依靠法规和经济手段，而行政管理只是辅助手段。经济手段主要体现在两个方面。一是利用信贷利率杠杆；二是利用税收杠杆进行调控。应该说，这两个方面我国都已启动，但还没有形成制度，也很不完善。有的税种尚未开发，即便有的，执行力度也不够，所以效果不明显。分析其原因，除了在房地产领域“官商”勾结外，我国还没有执法的追究制度，对于有法不依和执法不严的应给与追究，并给与严厉制裁，才能取得效果。 2.3 行政手段 我国的市场经济是由计划经济过渡而来的，领导习惯于行政命令高于一切。同时，由于对市场经济本质及它的“逐利性”认识不足，对问题缺乏防备措施。所以，近十年的房地产市场的快速发展，出现的问题多数靠行政指令去管理，临时颁布一些政策，而有些政策既缺乏慎重研究，也缺乏长远眼光，给人一种朝令夕改的感觉，使执行者无所事从。政策模糊和政策执行错位是常见的。如90/70政策中的套内面积，还是建设面积之争，营业税的金额减免还是差额之议等等，都说明了这个问题。 3 结束语 综上所述，房地产市场宏观调控制度的建立与完善，主要应依靠法律，依法行政。并利用金融信贷制度和税收杠杆进行调节，并形成制度。改革开放以来，我国颁布了数百部法规，但真正认真执行得不多，在一些地方以行政指令代替法律的事件屡见不鲜，上有政策，下有对策的事也常见。所以，改变传统的计划经济管理观念是建立宏观调控制度的前提。 ： [1]黄志强．如何看待近期政府对房地产价格的宏观调控[J]．福建论坛，2005（8）. 何元斌．关于房地产价格调控的政策与措旌建议[J]．经济研究参考，2006（55）.