房地产业宏观调控策略研究

论文关键词：金融危机 房地产 宏观调控

论文摘要：本文首先分析我国房地产業发展的现实情况及存在的问题，在此基础之上提出对我国房地产宏观调控的政策建议，以保证我国房地产業健康有序发展，从而确保我国宏观经济在全球经济危机的波及下能保持较快平稳运行。

一、当前我国房地产業存在的问题

1、我国房地产市场的资金来源结构单一

如前文所述，我国房地产行業中的资金大部分来自于银行或其他金融机构的贷款。除了大型房地产企業能够通过上市的方式直接融资外，其余的房地产企業自有资金比例相对较低，而其他的融资途径又很少，基本都通过银行贷款进行间接融资。随着房地产泡沫的不断膨胀，银行的系统风险也开始逐渐显现。一旦房地产市场由繁荣转向衰退，市场风险便由银行来分担。在银行出现大量呆账坏账的情况下，政府不可能坐视不管，一定会从财政拨款来填补银行呆坏账漏洞。在内需没有被有效刺激的情况下，实体行業不景气会使财政收入不足，于是地方政府会着力把土地价格卖得更高，如此便形成了一个恶性循环。

2、房地产开发商囤地现象普遍

房地产業经过多年的发展已形成一个无形的利益链条，包括开发商、地方财政、商業银行，以及一些个人都从中获益。在土地价格不断上涨的情况下，许多开发商在拍卖获得地块后都选择将土地闲置而不盖房。开发商“囤地”已经成为我国房地产行業中的普遍现象。由于当时土地出让实行协议出让制度，因此获得土地使用权的成本低廉，开放商在土地价格上涨的预期下，将获得土地使用权进行房地产开发的土地长期闲置。对此，1999年国土资源部发布了《闲置土地处置办法》，规定了以出让等有偿使用方式获得土地使用权进行房地产开发的土地，闲置时间超过出让合同中规定的动工日期满1年未动工开发的，地方政府可以征收相当于土地出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。然而，这一政策却一直未见被有效执行。

3、住宅供应结构不尽合理

我国的房地产投资结构中，大多数资金都用于开发中高价位的商品房投资，而经济适用房、保障性住房以及廉租房的供给比例太小。同时，交通便利的区位周围几乎都是商品住房。经济适用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比较偏僻，且周围配套设施不齐全，这样就在无形中增加了非商品房用户的居住成本。因此，房地产行業中产品结构的不合理也是导致普通居住群体不得不调整需求结构的原因。

二、我国房地产業宏观调控的政策建议

1、完善房地产市场的金融政策建议

(1)实行差别化的信贷政策

行業间的差别化信贷。如前文分析，在金融危机的影响下，应对危机最有效的方式应该是推动消费来扩大内需。扩大国内的消费需求，最根本的是要增加居民收入，提高居民消费能力。对于有良好发展前景的实体企業，银行应该加大信贷规模；对于产能过剩、高污染、高能耗的企業，银行应限制信贷规模。以此来体现国家的产業政策导向，促进国家产業结构优化升级和经济增长方式的转变。为了抑制房地产投机性需求，应对购买不同标准的住房实行不同的政策。 (2)稳定人民币汇率政策

我国房地产市场中存在大量国际游资，在一定程度上是因为国外投资者对人民币有升值预期。近年来，人民币升值的压力在各个国际集团的施压下不断增大。在金融危机的背景下，我国的出口行業已经受到严重打击，人民币升值会导致更严重的经济后果。人民币升值意味着我国的投资品价值也随之升高。一方面，这意味着我国投资机会增多且收益水平可观；另一方面，人民币升值刺激人们形成了强烈的财富效应，将房地产作为消费升级的主要焦点。因此，一定要在房地产市场价格回归到合理的范围内后，才可以放开稳定人民币汇率的政策。

2、完善房地产市场的财政政策建议

目前，我国的房地产業需求呈现出结构性矛盾。有投机性需求的购房者已经拥有多套住宅，但在利益的驱使下，仍然有动机继续购房；而具有自住性需求的购房者却因房价超出实际消费能力，刚性需求无法被满足。在这种现实的矛盾下，可以通过调整各方的税负差异或财政补贴将投机者、自住者区别对待，抑制投机性需求，调控房价。投机性需求旺盛是我国房价不断攀升的重要原因之一。拥有投机性需求的购房者，只有在房地产的租售等流转过程中才能获取利润。通过对两套或两套以上住房的居民，征收高额的房产交易税；对别墅、大户型房产的持有人征收住房保有税等措施，会使国内房地产市场的需求快速下降。

3、完善房地产市场的土地政策建议

(1)有效增加土地供应量

土地是房地产开发的源头，土地供应总量直接决定了房地产市场的供给规模的上限。在房产需求旺盛，供给不足的情况下，房地产价格只能越来越高。中央政府应制定有效措施，改变以拉动GDP增长和增加财政收入为考核指标的机制。引导地方政府将目标和责任从短期利益转向长期解决民生问题上。同时，鉴于房地产行業“囤地”现象严重的现实，应将打击土地闲置行为的办法落到实处。

(2调整土地供给结构土地供应结构

应该由住房供给结构来决定，而住房供给结构应以居民收入结构为基础。当前我国城市居民收入结构呈橄榄形。地理位置优越，交通便利的区位周围几乎都是商品住房，而经济适用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都相对偏僻，周围配套设施不齐全，无形中增加了非商品房用户的居住成本。因此，在未来的土地供应结构上，应更多地增加中小户型、中低价位的商品房开发土地供给，增加商品适用房、保障性住房及廉租房的土地供给。当经济适用房供给增加时，便可适当降低经济适用房及保障性住房的申请标准，解决“政策夹心层”的住房问题。

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