宏观调控下的房地产业发展研究

摘 要：随着经济的发展，房地产业越来越成为一个国家向宏观经济发展的坚实基础和中坚力量。阐述房地产经济宏观调控的必要性，介绍房地产可持续发展的相关举措，使房地产业在宏观调控下能可持续的发展。

关键词：房地产；宏观调控；可持续发展

1 房地产经济宏观调控的必要性

政府对房地产经济的宏观调控就是指以政府为主体，通过经济、法律、并辅之以计划与行政的手段和机制，对整个房地产行业和房地产经济运行所进行的宏观调节和控制，以发挥房地产经济在国民经济中应有的作用，保证其健康可持续的发展。

1.1 房地产资源优化配置的需要

市场经济体制的基本要求是社会资源以市场配置为基础，但市场配置资源有其自发性和盲目性等缺陷。为弥补市场失灵，保证其健康运行，政府必须对市场经济进行干预和调控。中国房地产经济作为市场经济中的一个子系统，其资源配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上，同样要受到政府的调节和控制，以保证房地产业健康发展。土地和房屋是重要的社会资源，特别是作为房地产基础的土地是一种不可再生的稀缺资源，它的合理配置直接关系到国民经济的可持续发展，所以各国对房地产经济的控制和干预相对较强。

1.2 加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需要

房地产业在国民经济中的重要地位和作用决定了必须对它实施政府宏观调控。房地产同国民经济的其他产业的关联度大，是基础性、先导性产业，房地产业的发展状况，直接影响这些相关产业的发展。随着房地产业创造的产值在国民生产总值中所占比重的增长，房地产经营收入日益成为政府财政收入的重要组成部分，所以房地产业成为国民经济的重要支柱产业。

1.3 保证我国房地产经济可持续发展的需要

我国房地产经济处于起步阶段，其发展的幼稚性也要求对它实施政府宏观调控。这种幼稚性主要表现在如下几方面:（1）发展不稳定；（2）地区间发展不平衡。（3）竞争无序，市场运行不规范;（4）房地产价格秩序混乱，价格体系尚未理顺;（5）作为市场主体的房地产企业生产经营活动缺乏经验，操作不规范;（6）房地产供给结构不合理，需求增长过快。

2 房地产宏观调控的相关举措

国家两会的召开和宏观调控的深入，使人们进一步认识到我国政府希望看到的是房地产业的稳步、健康和持续发展。政府宏观调控的目的并不简单的是为了打压房价和整顿市场，而是为了稳定房地产商品的市场价格，理顺房地产消费和加强住房保障，使房地产业进入理性发展的轨道，满足广大消费者的基本住房要求。因此，在2007年这个房地产宏观调控政策落实和执行年中，我国政府和相关部门又推出一系列的配套政策和相关举措，使我国这一轮的宏观调控政策得以真正落到实处。

2.1 严控高档住宅用地和别墅用地

针对今年仍然存在的房地产项目土地出让审批和开发环节出现的诸多问题，国土资源部等八部委继联合下发《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》后，日前又共同组织召开全国电视电话会议，正式开始安排布置我国房地产市场秩序专项整治工作。针对各地不规范的土地出让制度，房地产开发企业取得土地后不按出让合同规定开发利用土地，擅自更改土地使用条件，违反国家用地政策搞别墅类房地产开发等问题进行全面检查。此次国土资源部等八部委的专项检查中的重点是禁止别墅类房地产开发和严控高档公寓、低密度、大套型等高档住宅用地。我国2007 年土地利用计划中农用地转用和耕地占用指标仍然将保持在去年的水平上，而在指标分配上，将适当压缩工业用地，增加民生用地。政府在此次联合检查中，将加大闲置土地处置力度，其依法没收的土地，要首先用于保障性住房的建设，继续加大土地审批后的监管力度，严格落实土地出让合同中有关竣工时间和建设标准条款的管理，加快已供土地的建设速度，以促进房源的增加。 2.2 土地增值税将采用清算后多退少补的方法

土地增值税是我国宏观调控体现杠杆作用的重要税种，我国《土地增值税暂行条例实施细则》明确规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。国家税务总局和各级地方税务机关将在年内进一步做好土地增值税的清算工作，确保土地增值税条例及其细则的贯彻落实。我国房地产开发企业开发及转让的特点决定了对其征收土地增值税必须采取先预征后清算的征算方式，这类似于企业所得税按季或按月预征，按年度汇算清缴。只是土地增值税清算工作受房地产开发周期的影响，不能按年度进行，要等到项目完工并实现销售以后再进行。对房地产开发企业的土地增值税实行先预征再清算，最终的税款将采用多退少补的方法，这实际上也是该税种开征以后明确规定的，只是由于各种主客观原因使我国一直以来没有严格照章办事和令行禁止。今年2 月起实施的《关于房地产开发土地增值税清算管理有关问题的通知》为规范和做好土地增值税清算工作，特别是针对土地增值税清算中的一些具体问题和操作难点，在征管方面作出了一些新的规定，从而简化了清算办法，使土地增值税的征收更加科学和合理。通知明确各省级税务机关可依据通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。

2.3 彻底清查我国房地产市场中存在的违法行为

建设部日前公布的2007 年建设部稽查工作要点中明确表明：今年下半年将集中开展房地产市场秩序的专项整治工作，在房产市场领域，突出对房地产企业恶意炒作、哄抬房价、违规销售、中介机构违法操作等违法违规行为的专项稽查。在加强稽查工作的同时，要严肃查处违法违规行为。其中，在房地产市场领域将突出对各种违法违规行为进行稽查。而建筑市场领域也将对各种违法违规行为突击稽查。集中开展房地产市场秩序的专项整治工作，全面清理、排查房地产领域涉及的有关部门及其相关工作人员的违法违规行为。与行政监察机关、检察机关配合，集中查办房地产领域的违法违规和权钱交易等行为，建立健全我国房地产业健康、有序发展的长效机制。

2.4 推动住宅产业化， 大力推广节能和绿色建筑

节能建筑是指按节能设计标准进行设计和建造、使其在使用过程中降低能耗的建筑; 绿色建筑是指为人们提供健康、舒适、安全的居住、工作和活动的空间， 同时在建筑全生命周期中实现高效率地利用资源( 能源、土地、水资源、材料)、最低限度地影响环境的建筑物。

2.5 完善房地产法律制度

运用以法律手段为主的政策配置， 建立法制化、规范化的房地产业运行环境， 是转轨时期促进中国房地产业持续增长、实现房地产经济稳定运行的重要任务和有效途径。具有强制性、规范性、稳定性等特点的法律手段， 主要是通过规范房地产市场主体行为、市场竞争行为和政府管理行为等方式， 在协调各方利益的基础上， 从而创造房地产业的法制化环境， 引导房地产业健康发展。

［1］洪开荣. 房地产经济学(第一版)［m］.武汉：武汉大学出版社，2006.

［2］陆昀. 房地产业宏观调控对市场的影响在明后年将以体现［n］.中华工商时报，2004-11-24.

［3］段建伟.绿色生态住宅的发展及规划［j］.山西建筑，2004，(9).