重庆市主城区房地产在国家宏观调控后的趋势分析

摘要：通过对我国今年宏观调控新政的回顾，结合重庆市房地产市场特有的市场状况，作出相应的新政对重庆市房市的短期、长期以及二手房市场和市场趋势，并提出在国家宏观调控新政的政策冲击之下的开发商与市政府的应对措施。

关键词：房市新政 影响 应对建议

一、 宏观调控新政回顾

2005年3月5日，温家宝总理在十届人大三次会议所作的《政府工作报告》中强调，要“保持物价水平基本稳定”，“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。这表明，房地产价格升速过猛已经引起了中央的高度重视。

随后的3月17日，人民银行下发了调整商业银行住房信贷政策的通知。央行本轮政策调整具有较强的信号效应，有助于改善房地产价格预期，降低房地产信贷风险。此外，该政策只是央行利用货币信贷手段调控房地产市场的第一步，是房地产调控政策组合中的“先行官”。央行此次调整商业银行住房信贷政策，最重要的就是改变了1998年住房制度改革以来实行的个人住房贷款低于基准利率的优惠利率，开始向一般贷款基准利率回归。主要内容包括以下四点：

1）取消商业银行自营性个人住房贷款优惠利率。这次住房信贷改革调整的主要内容，就是取消了优惠利率，改按商业性贷款利率执行，上限放开，改为下限管理，下限水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。其中，5年期以上个人住房贷款利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即551%)(见表1)。

表1住房贷款利率调正情况（单位:%）

期限 贷款基准利率 原住房贷款利率 新住房贷款利率 利率升幅（百分点）

1~3年（含） 5.76 4.95 5.18 0.23

3~5年（含） 5.85 4.96 5.27 0.32

5年以上 6.12 5.31 5.51 0.20

注：新住房贷款利率采用贷款下限估算

2）上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分。其中，5年(含)以下贷款利率上调0.21个百分点，由现行年利率3.78%调整为396%；5年以上贷款由现行年利率4.23%调整为4.41%。

3）调高首付比例并调整计、结息方式和还款方式 。房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由现行的20%提高到30%。个人住房贷款在合同期贷款利率的调整由一年一定，改为由借贷双方按照商业原则确定，可以在合同期内按月、按季、按年进行调整，也可以采用固定利率的方式。

4）将固定罚息改为动态罚息。个人住房贷款逾期(借款人未按合同约定日期还款)执行商业，T生贷款的罚息利率，由现行日万分之二点一计收利息改为在借款合同载明的利率水平上加收30%～40%。

5月11日，国务院办公厅转发了建设部等七个部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，与此前针对房地产出台的还贷“加息”、“国八条”等政策不同，这个被称为“新国八条”的房产新政，既不是某一环节进行的调整，也不似往常宏观调控多以概括性指导意见为主，而是以非常细致的边界给出房地产业的整体走向。

《意见》分为八个部分，分别是：“强化规划调控，改善住房供应结构”“加大土地供应调控力度，严格土地管理”“调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管”“加强房地产信贷管理，防范风险”“明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费”“加强适用住房建设，完善廉租住房制度”“切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为”和“加强市场监测，完善市场信息披露制度”。

意见指出，保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现。当前一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出。这些意见的提出，就是为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展。

意见要求，各地要根据本地房地产市场需求情况，尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。有关部门要加大“窗口指导”力度，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构，并加大检查力度，切实纠正违规发放贷款行为。

意见明确了享受优惠政策普通住房的标准，以合理引导住房建设与消费。同时要求，各地加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度。此外，意见还强调要切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为，加强市场监测，完善市场信息披露制度。

国家税务总局日前还发出通知，要求对房地产税收实施一体化管理，即以契税管理先缴纳税款、后办理产权证书（“先税后证”）为把手，实现房地产诸税种间的有机衔接，加强税收管理。

二、新政对重庆房地产市场的影响分析：

1、新政会遏制重庆市的房产投机现象。

“新八条”铺一面世，即被业界称为“精确制导”。显然，“新八条”的政策指向更为明确，例如，这次房产新政规定：自2005 年6月1日，国家将调整住房转让的营业税政策，对个人购房不足2年即转手交易的行为征收交易额5%的营业税。。这对于想把住房当作短期投资品的人而言，无疑增大了成本压力。相对于今年3月的住房还贷“加息”政策出台，本为打击炒房者，但“一刀切”的加息却也同时影响了买房者的结果，调控对象定位更为准确。而此次关于严禁“炒地”，严禁转让“期房”方面的规定，相对以前“严格控制土地供应”而造成土地稀缺的心理预期，使地价飙升、囤积土地、待价而沽、推高楼价的政策而言，规定不开发收回使用权，对炒地行为无疑是釜底抽薪；禁止期房转让，消解了此前投机炒房者利用银行按揭推高房价并迅速倒手的操作空间。

新政的出发点在于控制炒房等投机行为导致的房价过高，力促房地产的持续健康发展。此次全额营业业税的增收大大增加了炒房的投机成本，影响了房产的流动性，势必会有效地将投机客驱逐出市场。据重庆中原地产透露，以香港购房团如在渝1.5亿港元的投资型房产的计划，在房政出台后宣布暂停，类似报道很多。

投机的趋逐必然会短时影响我市房价，我市品质相对较好的住宅小区的房价影响不大，但对投资型比例较高的地区，如解放碑地区的价格会有所影响

2、 从短期来看会影响楼盘销售速度，影响房地产行业的资金周转率。

1）、新政影响最严重的是大众的期望和价格预期。消费者心理普遍是“买涨不买跌”，而与沿海城市相比，重庆消费者的消费心态不够成熟，人们观望状态会导致短期销售的下滑，特别是对期房的销售影响很大，因为重庆是否会向上海那样，出台关于“禁止期房转让”的政策，还在人们的观望之中。据调查，对于有可能上税的私产转让，28.1%的房主想尽快处理掉以避免政策风险，31.5%希望等政策细则出来以后再说，8.3%认为无所谓33.8%认为政策出台也没关系，准备涨价再卖。而商品房转让的投资性较强，卖主心理确大不相同，有42.2%的人急于出手，20.5%准备自己住或出租，34.3%认为等政策出台后再说。

2）、这种涨跌是相对涨跌。即相对以前售房增长速度而言，新政出台后售房增长速度会有所下降。本次利率调整对新购房居民的直接经济影响十分有限。虽然提高利率将增加居民购房成本，但考虑到市场竞争因素，多数银行会执行下限利率，预计利率实际上调幅度仅在0.07—0.32个百分点之间，相对于新购房具居民的购房需求和热情而言，利率变动还是会使楼盘销售呈上升趋势，只是增长速度不会如前一季度那麽明显。

3、新政会在短期内激活重庆二手房市场。

短期内二手房市场火热的原因如下：

1）、部分急需资金周转或贷款炒房的炒家会在6月1日前大量抛售。近日重庆的房产过户量成倍增加，不少投资者欲在6月1日前将手中的房源“清仓”。

2）、外来炒家会大量以低价位吸收重庆市抛售房。上海社科院房地产中心顾建发研究员说，上海和长三角出现明显的资金转移迹象，有大概几千亿元的资金在向重庆、长沙、西安、武汉等地转移。据部分地产公司透露，有接到江浙、上海的长线投资者委托，密切关注重庆楼市动态，一旦有价位较低且具有长线投资价值的抛售楼盘，可与吸纳。

3）、急需购房的房主乘此房价下跌购房。，重庆市主城区二手房平均成交价比过去下跌100元左右，市内各大中介二手房成交活跃。如钢运置业日均成交近100套，使年初3倍多。

4、 新政对我市房地产市场的长期发展影响不大，房价然会持续上涨。

1)、重庆房价不是由炒家或外来游资炒作起来的。据调查显示，重庆楼盘的投资行为主要存在于写字楼、商务公寓；中高档住宅的纯投资仅占2.8%，这个比例相当小。外地资金竟如重庆楼市仅占10%，加上区县资金也不超过20%，这种比例即时在新政的打压下，也不会在长期内过大影响重庆市的房价与楼盘销售。

2）、我市的房价总体与经济发展、居民收入相适应。重庆的房地产发展相对滞后，房价涨幅与GDP的增幅基本同步，并无泡沫之忧。 随着我市经济持续快速发展、居民消费结构升级所产生的住房更新换代的需求，住房改革引发的住房需求的“井喷”，快速城市化农民进城带来旺盛的住房需求以及全面推进旧城改造导致的被动性住房需求的快速形成，必然造成重庆房市的繁荣、兴旺。自从1998年房地产行业走出低谷之后，房地产投资占固定资产投资比重逐年攀升，目前已接近25%。由于其上下游关联行业众多，产业带动力强，房地产已经成为拉动中国经济增长的支柱产业。同时，住房是一类特殊的商品，它不仅具有商品的一般属性，还应该满足“居者有其屋”的社会属性。因此从长期来看，我市房地产在“新政”出台的短时震动后，还是会保持持续上升的发展态势。

3）、地方政府仍还是支持房地产市场发展的中坚力量。国八条要取得预计的实效还取决于是否能得到执行，而作为执行的主要力量—地方政府是不愿意看到自己辖区内的房价下跌的。在分税制之后，地方政府的很大财政来源就是征地、拆迁、炒热房地产，可以说土地是增加地方政府财政收入和吸引投资的关键，也因此造成地方政府推动地价、房价上涨的趋利性。新政会带来利益冲突，地方政府会采取相应的对策。

4）、由于场外因素影响，此次新政未能治到房地产市场投资、投机的本。一是银行存款实质上的负利率；二是股市连年的“熊市”；三是债券、基金等投资渠道的缺失，导致中国现在的一大现状：投资渠道堵塞，这样的金融、投资环境必然促使相当部分富起来的城镇居民，把多余的钱投向楼市，或者把买房当作一种储蓄。只要这些因素仍然存在，就会放大了房地产需求，要想治好房产投资、投机的本，必须首先解决老百姓的钱往哪投的问题。

5）、税收可以转嫁。通过“税收资本化”将税收预先从地产价格中扣除，即房主变相将税费加在交易成本中。如果房价的涨幅足够大，购房的需求大于房产的供应，营业税是可以转嫁到购房者手中的。

6）、传统消费心理。中国传统文化中“买房置地”的观念以及随着收入增加渴望改善居住环境的心理，导致对房产的需求居高不下，推动房价上涨的是一种必然的趋势。三、关于如何应对房地产“新政”的建议：

1、楼盘定位必须更加细分，投资型楼盘开发需要尤其谨慎。

新政责成各地改善供给结构，鼓励普通商品房及适用房的建设，增加中低价住房供应量。可见国家从土地供应、土地转让、规划调控、销售价位等环节全面介入普通商品房市场，尤其值得注意的是，房地产主管部门将住房销售价位、套型面积等作为土地出让的前置条件，这意味着政府已将住房价格嵌入土地出让环节。由此可见，房地产开发商在进行楼盘定位时，对投资型楼盘开发要尤其谨慎。当前我市，低于3000元/平方米的适合中等及中等以下偏低收入人群的房子供应较少，这几年在追求品牌的大旗下，很多开发商都将产品档次上调，令高档盘的供应量剧增，市场消化力会出现。开发商应适当调整定位，更多开发中低价的经济适用房，低总价，小面积的楼盘更多会得到市场的认可。

与此同时，对市场的准确定位、消费者诉求更新尤其重要。 据今年春交会的调查数据表明，两室和三室仍是消费者选择的主流户型，住房面积在60-80平方米和80-100平方米的小高层房屋尤为受到青睐。6层的消费者对住宅单价的承受力在2000-3000元/平方米，总价承受力在20-30万元的最多，占43.3%，其次是10—20万元的，占36.7%。占据前三甲的诉求点是环境、地段和方便，其次是价格合理、物业管理好、户型合理、配套设施完善等因素。值得关注的是，消费者选择一次性付款和分期付款相比去年呈上升趋势，而选择银行按揭的只占37.3%比去年春交会下降了将近一半。

2、房地产开发融资渠道多元化，积极引入信托资金、外资房地产基金和大投资商、民间融资等融资途径。

在银行信贷困难的情况下，开发多元化融资渠道，控制投资和开发的规、模，做好资金调配，保证楼盘开发进度，引入信托、外资房地产基金和投资商、民间融资不失为融资渠道创新和多元化的很好途径。

根据云南信托的有关统计，2004年全国约有31家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元。引入了外资房地产基金和投资商如上海复地、顺驰等地产商与摩根士丹利先后合作开发地产项目；北京、上海等地的房地产项目也得到了荷兰国际集团以及排名世界前三强的荷兰房地产基金ING等的巨资投入。资料显示，近一年来仅在北京就有近20 个房地产业项目引入了外资投资，总建筑面积在500万平方米以上，涉及投资总额近30亿元。

房地产的各种融资创新和模式使中国房地产行业正在发生一场革命性的变革，这场变革的核心就是房地产行业的重心将由土地运营向运作转变。这场革命最终将可能产生两个结果：一是现有的开发商模式将最终裂变成投资商+建造商的模式，向美国等发达国家的房地产模式靠近。二是随着这种变化趋势的出现，现有的房地产开发食物链也将发生根本性的变化，最终房地产基金和投资商将成为主导中国房地产市场的两种主流业态。

在新政导致的银行融资困难的情况下，我市开发商不防借鉴北京、上海等地先进的融资模式。目前海外房地产基金及其他投资商与国内开发商的合作，一般都是成立项目公司，双方各自持有项目公司一定比例的股权，并按此比例享有项目利润。

值得关注的是，今年5月25日，在央行货币政策执行报告增刊《2004年中国区域金融运行报告》表明央行首次正式承认可民间融资的合法性，并且将其定位为正规金融的补充力量，此融资渠道也值得我市地产开发商的考虑。

3、抓住时机加快行业并购整合的节奏。

房地产行业毛利率和利润水平将受到国家价格调控的严厉挑战，尽管并不能由此断定房地产行业将进入衰退期。行业资金压力、需求增长放缓压力、土地供给压力、土地-存货-销售回笼现金开发流程的资金平衡压力、开发模式规范压力集中起来将，加快行业重新洗牌和集中度提高的进程。

具备实力整合非主营房地产业务和其他开发商资源的上市公司，如果其在土地和商品房销售上的资金平衡能力能够经受住行业需求和毛利率下降冲击，那么其长期成长性和内在价值必能获得提高，虽然短期内公司估值可能受到市场和投资情绪的。

4、重庆市政府可通过“中观调控”稳定房市。

如公积金贷款放宽、税费减免、户口放宽、退税来鼓励市民买房。房地产已成为国内各大城市的支柱产业，而对各地方政府的财政收入来说，房地产举足轻重，总需求层面讲，也有旺盛的持续支持，如果楼市来了个急刹车，受损的不只是开发商，购房者、银行会牵连整体经济面的一片萧条。

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[1]、《2004年区域运行报告》央行货币政策执行报告增刊

[2]、国家统计局数据

[3]、《房地产经营管理教程》 乔志敏 立信出版社

[4]、《房产商向投资商转变 房产进入金融运作》国务院中心信息网

[5]、《消费者行为学》符国群 高等出版社

[6]、《财政学》陈贡 中国人大出版社