美国次贷危机对我国房地产市场的警示

摘要：随着中国加入WTO的进程加快，中国经济受到世界经济的影响越来越多。本文回顾了美国次贷危机形成的原因及其对我国经济所造成的影响，并结合我国现状提出了一些政策建议。

关键词：次贷危机按揭贷款规制性监管

一、美国次贷危机的成因

美国次贷危机顾名思义是由次级贷款难以收回引起的。在美国，抵押贷款市场根据借款人的信用高低分为最优贷款、次级贷款和超A贷款三类。次级贷款因其贷款标准低而得其名：一是借款人无需很良好的信用记录，二是借款人的债务占其收入的比率及其按揭的比率分别可高达55％和85％。

1.从宏观经济政策看，持续放松银根的货币政策使房市虚假繁荣，并刺激了次贷规模的膨胀。2001年至2004年美联储低利率政策的刺激使美国次级房地产贷款市场空前火爆。在美元流动性很强的情况下，美国房价本来就连年上涨，超低利率政策又为房贷公司品种创新和融资规模扩大提供了有利条件，美国人的买房热情不断升温，没钱可以贷款买房，买房后房价继续上涨，金融机构用不断升值的房屋作抵押，进行再融资、再放贷。房贷尤其是次贷规模的增加实际上进一步扩大了购房的有效需求，反过来拉动房价继续走高。这样，美国次贷市场进入了风险循环的状态。自2004年6月至2006年6月，美联储连续加息17次，2004年—2006年发放的次级贷款从2007年开始，59％的贷款月供增加25％以上，19％的贷款月供增加50％以上。

2.从金融创新风险的角度看，金融危机的根本原因是过度的信用创造。次级抵押贷款支持的衍生金融工具，其中间链条复杂而且脆弱，从而使次债风暴由单一产品风险演变为系统性全球风险。房屋抵押贷款原本是为购房者提供信用购房的便利，在次级抵押贷款下，投资者信用级别较低，违约率较高，房屋价格下降导致部分投资者资不抵债，违约率上升从而导致贷款受损。各类房贷公司则资本有限，将原本流动性很差的住房抵押贷款证券化。通过房贷证券化，一方面，在低利率条件下，房贷公司利用高杠杆率的融资方式，买人房贷、卖出债券，获取高额回报；另一方面，出售债券回收资金，拉动房价继续上涨。于是，投资银行再度创新：将住房抵押贷款支持证券分割成不同的三个层级：高级、中级、股权级，并重新命名为担保债务权证。这样，原来的房贷放在一个“池子”里，大部分住房抵押贷款都卖给了不同风险投资偏好的投资者和投机者。但这场次级抵押贷款引发的危机是对过度信用创造的回应，也是偿还此前在信用创造过程中所忽视的风险定价。

3.在这次美国次级债危机中，疏于监管是此次美国次级债风波爆发的根本原因之一。作为一项金融产品，必须要有权威的资产评级公司为其评级，而其评级结果是大型投资基金以及外国投资机构进行投资的依据。从美国次级债的运作过程来看，资产评级公司的评级推动着所有的游戏环节，经过包装后的高风险的次级债纳入了大型投资基金以及外国投资机构的视野，由于次级债这种金融产品自身的设计缺陷，加之对资产评级公司监管不善，最终引发次级债危机的爆发。

二、美国次贷危机对我国房地产金融市场的借鉴和启示

(一)应该将金融创新与审慎经营有机结合起来

按揭贷款证券化以及信用衍生产品等金融创新在分散住房按揭贷风险方面发挥了积极的作用，使更多的金融机构和其他构投资者参与了房地产金融业务，有利于分散信用风险。但是，如果商业银行、投资银行、机投资者、会计审计机构和评级机构缺乏前瞻性，信息披露不完善，就会掩盖或低估房地产金融的风险，使风险更有隐蔽性。通过创新，一方面，贷款机构进一挖掘了客户资源、拓展了还款方式，有效分散和转移了贷风险；另一方面，推动了信贷市场和债券市场的日益活跃，使得美国经济较快复苏。住房抵押贷款支持证券成功发行，商业用房款的证券化试点也在积极探索之中。通过对房地产信贷券化，可以有效分散风险，改善资产结构。因此，对房地产贷款证券化不失为我国银行业加快金融创新的一个重要突破口。 (二)必须切实加强和改进房地产信贷管理

房地产业是最典型的资金密集型行业，往往是一个国家或地区经济增长的重要推动力或支柱产业。如果银行放松贷款标准，不注意防范房地产贷款中的风险，过度发放个人按揭贷款和房地产企业开发贷款，就有可能催生房地产泡沫或放大泡沫，泡沫的破裂，首先危及的是银行的贷款安全乃至金融安全和社会稳定。美国次级债危机爆发的重要原因之一，在于金融机构为了逐利而不惜降低借贷标准，只看到房价的不断上涨，而忽视了贷款人自身的偿付能力。贷款公司和银行推出了一系列新产品，包括所谓的“零首付”“零文件”贷款等，从现在的情况来看，这些行为都是不审慎的。银行将这些贷款证券化，把风险从银行账本上转移到资本市场，风险本身并没有消失，而是为后来危机的爆发埋下了祸根。从美国次级债风波的教训来看，房价的快速上涨往往会掩盖大量的信用风险和操作风险。

(三)在市场经济条件下加强金融监管的作用

如果政府监管部门缺乏必要的风险指引和劝告，缺乏对市场运行的监测，不能对金融机构进行及时的风险提示，就会失去对危机的预警。例如，早在2003年末，美联储就已经注意到信贷门槛标准的下降，但由于贷款机构这一做法并没有违规，因此，没有采取相应的措施，未能及时出台专门的次级住房贷款监管指引，这是爆发次贷危机的重要原因之一。汲取美国的经验教训，我们必须在坚持以规制性监管为主的基础上，实现规制监管与原则监管的有机结合。同时，不难发现，美国次级债危机反映在债券市场，根源于信贷市场，表明在一个统一的金融市场中风险具有较强的传染性和扩散性，风险监管不再是单个部门的事情。随着境内跨市场金融产品创新和金融综合经营步伐的不断加快，我国应稳步推进金融业综合监管。在当前分业监管的格局下，我国必须加强金融监管协调与合作机制，强化功能监管，防止出现监管重叠、监管遗漏或空缺的现象。并建立全国性的独立的第三方资产评级公司，对其加强监管，以避免重蹈美国次级债的覆辙。

[1]张炳辉.美国次贷危机对中国房地产市场的警示.经济纵横，2008年第7期

[2]宣文俊.从美国的次级贷款危机中引起的警示与思考.华东政法大学学报，2008年第3期

[3]余龙武.美国“次级债危机”对我国银行业监管的启示[N].金融时报，2007—12—24(7)